【券商聚焦】华泰证券首予太古地产（01972）买入评级 指公司成长性凸显

金吾财讯 | 华泰证券发布研报指，太古地产（01972）是港股市场典型的商业类HALO资产，核心城市地标商业物业重资产运营，长生命周期叠加不可复制性，构筑稳健现金流底盘。核心投资逻辑聚焦第三次十年扩张期。高储备比预示扩张空间，预计2026-2028年物业投资权益在营面积累计增长38%，待成熟运营预计推升物业投资板块营业利润增长36%；资本由重向轻，发展中项目多采取40%-50%合营比例，由纯业主向“业主+平台运营方”演进；重塑泛亚太布局，区域+业态+资本结构三位一体调整。公司护城河体现为“资产+定位+运营”三位一体壁垒，其中在营9个零售物业中6个为重奢场，重奢密度仅7%-25%，以“基底型重奢”模式凭社区营造获客流与城市地标地位。成长可视度方面，香港商业地产开始筑底，办公楼租金26Q2起连续3个月环比改善0.1%，零售额26H1累计同比+9.6%；亚太重奢需求修复，2026H1香港奢侈品零售同比高出全行业零售额15.5pct；新项目爬坡期从4年缩短至2年；自2022年起非核心资产回收计划已累计回收591亿港元，资本净负债比率维持14.8%低位。

作为泛亚太重奢HALO资产，公司兼具安全性与成长弹性。华泰预计2026-2028E营收207.9/221.1/234.0亿港元，同比+29.6%/+6.3%/+5.8%，经常性核心归母净利分别为82.9/87.1/95.6亿港元。由于商业地产入市后存在2年爬坡期，物业投资在营面积增速高峰27年，因此29年后利润增长更为显着。基于SOTP每股NAV50.96港元及40%折让（反映港股商业地产流动性折让、多元化经营折让及开发业务不确定性），给予目标价30.57港元（26E经常性核心EPS21.2x），首次覆盖给予“买入”。

风险提示：商业地产需求修复不及预期；地产销售去化与利润率波动；测算偏差风险；美联储货币政策波动风险。