瑞银：内地工商用地续期政策消除估值不确定性 香港发展商影响较大

智通财经APP获悉，瑞银发布研报称，广州及上海先后公布商用及工业用地使用权续期的正式政策，为内地首次有系统地订明续期细则。政策订明续期价格不低于基准地价的70%，最长续期年期为20年。瑞银认为，此举消除了商用物业估值、REITs分拆及实物资产交易的不确定性，对市场属正面影响。

报告指出，商用土地出让年期一般为40年，当剩余年期少于20年时，资产估值贬值将加速。由于香港发展商较早进入内地市场，持有的物业楼龄较高，因此影响较大。瑞银估计，在所复盖的发展商中，平均约9%的投资物业总资产值(GAV)的剩余土地年期少于20年，其中恒隆地产(00101)占比最高，达35%;九龙仓集团(00004)占11%;太古地产(01972)占10%;嘉里建设(00683)占6%;领展房产基金(00823)占5%。

瑞银分析指，内地REITs市场已拥有48个商用物业，数据显示资本化率与物业剩余租期呈高度负相关。该行认为，发展商可透过REITs或物业交易进行资本循环，若估值提升幅度能复盖续期成本，将对股价构成正面影响。报告举例，天津大悦城提前续期土地年期，将土地年期延长16年，估计可提升物业估值约18%。