自2022年底启动境外债务重组以来，旭辉一直是出险民营房企自救的标杆案例。一方面，持续攻坚“保交付”，4年累计交付新房近30万套，交付率超99%，位居行业前列；另一方面，积极努力“降杠杆”，其先后于2025年9月15日完成境内债重组方案投票通过，及12月29日完成境外债重组方案生效，成为首批完成境内外债务重组的出险民营房企。
债务重组只是出险房企恢复经营的第一步，企业能否回到平稳经营、恢复持续盈利、修复资本市场估值，关键变量是企业能否拥抱行业变革，完成自身业务的转型。
智通财经APP获悉，住房城乡建设部数据显示，今年上半年，我国二手房交易量在交易总量中的占比为50.4%，首次超越新房，标志着房地产全面进入存量时代。《经济日报》更是发文指出了房企的转型方向：随着我国房地产市场从增量时代进入存量时代，房企将从单一开发建设向代建、租赁、运营等多元化转型。
顺应时代，旭辉在6月底召开的年度股东大会上，明确表达了其轻资产转型的坚定决心和信心。CFO杨欣指出，民营房企要留在房地产新模式的牌桌上，必须在存量上有很大的破局能力，而旭辉是一家连续成功孵化多家轻资产运营公司的房地产集团。面对股东对于旭辉股票流通性的提问，他明确回复：“我们改变不了资本市场，但能把自己能做的事情尽量做好。未来，旭辉‘一重五轻，五管协同’的生态平台逐步形成，旭辉股票的流动性和价值自然回升。”
旭辉到底孵化了哪些轻资产运营公司，小编做了深入的研究。
从公开信息来看，关注度最高的应该是旭辉建管，2021年成立，仅用了3年时间就做到了行业前二，开始叫板绿城管理的老大地位。根据其自己披露的数据，2026年上半年新签约项目42个，政府及国企代建占比55%，半年度销售额72亿，已然超过了旭辉主营业务地产开发。
物业板块永升服务早在2018年底就已经上市，公开数据很多。2025年年报显示，永升服务实现收入约68.7亿元，创历史新高；全年外拓饱和合同收入达16.9亿元，同比增长5.6%，同样创下历史新高。更重要的是，永升服务第三方在管面积占比升至76.6%，综合实力长期排名行业前十，意味着其运营服务能力已广泛获得市场的认可。
旭辉孵化的租赁住房品牌叫“瓴寓”，已深耕租赁领域超过10年，目前业务模式兼顾“资产管理”和“委托管理”，在全国23个城市管理着超80个租赁社区、15万间房源。行业机构的排名显示，瓴寓2025年位列中国住房租赁企业管理规模TOP3及长三角在营规模TOP1。据瓴寓自身披露，其早在2022年初就成为业内首个跑通“投融建管退”资管闭环的企业。这些年瓴寓凭借“资管+开发建设+运营服务”的全链条能力，已累计完成了12个项目的全流程退出，夯实了其“租赁住房一站式综合服务商”的市场定位。
旭辉商业也已经默默发展了16年，管理面积超350万方，布局城市超20个，管理项目超过35个。旭辉商业并未披露过其管理项目多少来源于市场化承接，但根据其官微的披露，今年以来，旭辉商业先后中标上海金鼎TOD商业综合体及演艺中心、南通金沙新天地及金沙滩项目的轻资产运营，可见其市场化拓展成效显著。
各个轻资产业务板块的蓬勃发展，正是旭辉CFO杨欣口中构建“生态平台”的底气。整体分析，旭辉各条业务线的协同逻辑清晰而严密：建管是流量入口与规模源头，持续为物管、租管、商管输送增量项目；物管承接建管交付及存量项目后续物业服务，提供稳定的现金流底座，串联前端开发与后端运营；租管已成功跑通“投融建管退”闭环，依托建管获取增量、联动资管完成退出；商管依托自有运营能力盘活存量，同时联动资管实现商业资产价值提升与退出变现。
2026年以来，旭辉境外重组方案中强制可转债（MCB）陆续转股，形成抛压，导致股价持续下行。但从另一个角度看，旭辉2025年财报披露的净资产有303亿，当下的市值仅7.3亿港币，安全边际高，公司价值被大幅低估，更远远没有反映债务优化及未来轻资产业务生态协同的潜在价值。以港股上市的轻资产公司头部企业看，其长期市盈率维持在10-15倍区间。或许正是看到了股价的低估，旭辉CFO杨欣在和投资者沟通中表示：这一轮境内债转股中，也坚定地选择将其持有的面值近280万的债券实施转股。
存量时代，轻重业务协同不是选择题，而是生存题。我们在旭辉身上已然看到了轻资产转型、轻重协同发展的潜力，这条路一旦走通，旭辉也将构建其不可复制的护城河，真正成为一家全链条、全业态、全国化的房地产开发运营集团。从其多年孵化的业务底盘和管理层的坚定态度来看，这或许是目前民营房企转型中最值得关注的样本之一。
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