百万方超级大盘选聘“管家”，17家物管公司经历了什么考验？

第一财经19:53

“价高者”不再得。　　自今年3月宣布选聘新物业起，历时4个月、5轮晋级筛选，位于南京市江宁区的超级大盘博恩花园终于选出了新的物业公司。　　这个总建筑面积超百万平方米、涵盖近7200户的超级大盘，在物管行业是不可多得的优质项目，曾吸引了中海物业、雅生活、招商物业、弘阳物业等17家物业公司角逐。各家企业不仅承诺百万级别投资，还有企业老总亲临路演现场，为业主答疑解惑，许下服务承诺。　　不过，在这场...

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年房地产开发企业竣工面积仅6亿平方米，同比下降 18.2%，关联房企新增交付不断缩水。存量大盘成为规模增长核心。\n　　在持续推进外拓项目的过程中，使尽浑身解数争取业主方的青睐，成为各大物企的头等大事。“带资进场”悄然成为这场存量市场争夺战的关键武器。\n　　有头部物企管理层提到，“带资进场”是国内存量物业市场发展催生的普遍模式。小区更换物业服务企业时，往往积压大量历史遗留问题，园区品质提升、隐患整改都需要前期资金投入，市场客观产生了这类需求。\n　　彭雨进一步指出，物企为了维持在管面积增长，提升市场竞争力，必须到业委会、老旧小区等第三方“抢盘”，“带资”成为抬高竞争门槛，提升中标概率的方式。同时，这也是物企向业主传递履约诚意的信用工具。\n　　业主对此自然喜闻乐见。物企能免费提供一笔资金进行修缮，对于改善居住环境是好事一桩，也凸显出其重视程度。这一时期，投资额度往往会成为左右业主选择的核心因素。\n　　据克而瑞物管研究总监马燕娇观察，在存量市场粗放竞争的初期，愿意提供大额带资入场的企业就能实现快速拓盘。\n　　但如今，这一形势已然发生改变。在博恩花园的竞聘过程中，有8家企业承诺带资。其中雅生活承诺385万元，额度最高；弘阳物业和德信全盛也分别给出了360万和340万的承诺，都高于最后“五进二”的碧桂园服务与金百丰。\n　　马燕娇提到，当前业主、业委会决策更理性，不再单一比拼投入金额，综合服务方案、落地保障、区域团队稳定性权重更高。这也标志着业主选聘逻辑发生重大转变，行业告别单纯资本竞价阶段。\n　　彭雨也认为，随着业主方，尤其是业委会的选聘经验日益丰富，大家逐渐认识到持续的服务品质、响应效率、团队稳定性、公共收益管理能力，才是决定小区居住体验和资产保值增值的关键。这也反映出业主群体意识从单纯关注短期利益转向重视长期服务价值。\n　　“我们不是为换物业而换物业，”业委会主任张女士感慨道，在一个超过7000户住户的超大型小区组织业主大会不是件容易的事，“一个物业能在小区待个10年8年的。这是我们的期望。”\n\n\n海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP\n\n责任编辑：刘万里 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