报告导读：6月行业表现仍延续趋势，政策定调更重要，当前定调为消费属性，我们预计后续市场表现将更加平稳。
市场逻辑重归分化，优质蓝筹企业、低杠杆开发商仍将更具优势。
整体延续下行趋势，降幅略微走阔，我们预计后续仍将以探底为主。6月行业运行整体延续此前趋势，变化幅度极小，可视同为平稳。投资端的开发投资额同比-26.0%，降幅略微走阔，新开工面积同比-26.1%，降幅略微走阔，需求端的销售面积/金额分别同比-16.3%/-15.5%，降幅也均略走阔，但走阔幅度整体极小。考虑到目前行业仍然以去库存为主，我们预计后续仍然延续趋势。
再次强调开发投资额和销售金额之间的关系。目前两者再次接近，代表行业层面的经营现金流净额仍然处于向好区间，无重大风险。上半年，行业投资开发完成额累计为3.8万亿元，同时，销售金额也为3.8万亿元，基本持平。从同比增速来看，开发投资额累计同比-18%，销售金额累计同比-13.6%。若趋势持续保持，接下来房企经营性现金流将再次转正。行业层面系统性风险消除。
当前应该关注政策预期和政策定调的关系，最新定调为消费，对中长期的良好发展更有利。在近期的《扩大消费“十五五”规划》中，将地产划分在“大宗耐用商品消费”和“多渠道促进居民增收”两大章节，进一步提出对住房需求、工程质量、物业服务水平等的新要求。我们认为，以上表达是对地产发展模式转变的进一步明确。尽管自2021年预售资金监管以来，政策反复强调的是以居民需求作为政策出发点，但市场仍然有走融资刺激路线的预期。该规划将继续引导市场预期，对行业中长期良好发展更为有利。
需要注意的是，企业报表距离应对行业消费驱动仍然有差距。行业历史库存仍较多、杠杆率需要消化。从上市房企看，杠杆率和库存水平基本一致。目前房企加大去库存，本质是杠杆率仍需继续优化。考虑当前房企仍然有较难去化库存。我们判断，房企进一步降杠杆是趋势。行业逐步导向消费驱动过程，市场竞争对具备产品设计、融资成本优势、内部运营能力的龙头房企将更有优势。
风险提示：不扩信用背景下，价格企稳压力仍在。
报告来源
以上内容节选自国泰海通证券已发布的证券研究报告。
报告名称：强调住房消费和财产性收入，龙头优势更明显；报告日期：2026.07.16 报告作者：
涂力磊（分析师），登记编号：S0880525040101
谢皓宇（分析师），登记编号：S0880518010002
陈昭颖（分析师），登记编号：S0880525100002
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