报告导读：从全球对比来看，我国一线城市的房产价格已进入性价比区间。房价收入比等指标较2021年有明显改善。考虑租售比从底部开始回升，资产配置价值开始出现。
在一线城市率先修复的背景下，资源聚焦核心的优质蓝筹企业更具优势。
研究方式：本文重点探究全球视野下，我国一线城市房产资产配置价值和购买力问题。报告围绕两条主线展开：1）租售比，用于评估房产作为资产所能带来的现金流水平；2）购买力，用以衡量房产对当地居民造成的支付压力。
租售比：回稳向好，预期修复。在2021年中和2026年中两个时间节点上，我国一线城市的毛租售比排名均处于全球样本城市末位区间。我们将样本城市持有成本剔除后，进一步计算净租售比。剔除持有成本后我国一线城市租售比排名有所改善，但数据暂时不足以改变我国一线城市在全球住宅回报率排尾部位置。为增强不同城市间租售比的可比性，我们引入名义租售比指标，其计算公式为“名义租售比 = 净租售比 + CPI同比增速”。考虑通胀因素后，2026年中我国一线城市核心区与外围区的名义租售比排名较2021年中的差距有所拉大。2025年10月起，我国CPI数据连续转正，市场对未来形成稳定通胀的预期逐步增强。
购买力：改善显著，趋势明确。从2021年中到2026年中，我国一线城市购买力大幅提升，增速领先全球，其中外围区改善最为突出，广州、深圳已进入性价比梯队。自2021年中至2026年中，我国一线城市的房价收入比在全球样本城市排名呈现显著改善，这一变化主要得益于居民收入与房价区间回调至更合理位置。经过近年来市场调整，一线城市居民购房负担整体有所减轻，其中外围区域改善态势尤为明显。
底部显现，修复追赶。1）我们以样本城市名义租售比和房价收入比的均值，作为城市象限划分的依据，可将城市归入以下四类画像：高租售比高购买力、低租售比高购买力、高租售比低购买力、低租售比低购买力。2）历时五年，北京、上海、广州已跃升为低租售比高购买力区域，深圳仍处于低租售比低购买力象限。过去五年间，我国一线城市名义租售比受CPI因素制约呈下行压力；但展望未来，租售比有望与经济增速同步回升，趋势性双升机会已开始明朗。从购买力角度看，我国一线城市购买力已实现大步跨跃，购买力提升稳居全球前列。3）综合判断，我国一线城市在全球房产投资价值矩阵中的位置将持续改善，底部已现，修复追赶态势明确。
风险提示：基本面不及预期，Numbeo数据库或缺乏三方审核。
报告来源
以上内容节选自国泰海通证券已发布的证券研究报告。
报告名称：五年之变，潮起潮落！——中国核心城市房产与全球重点城市对比研究；报告日期：2026.07.01 报告作者：
涂力磊（分析师），登记编号：S0880525040101
谢皓宇（分析师），登记编号：S0880518010002
陈昭颖（分析师），登记编号：S0880525100002
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