【券商聚焦】华泰证券：房地产板块格局分化 公募REITs市场迎扩容窗口

金吾财讯 | 华泰证券研报指，行业数据显示，2026年一季度为国内二手房市场缓跌转折点，多数城市楼市步入缓慢筑底周期，预计半年左右完成盘整筑底。年初至今重点城市二手房环比跌幅收窄时长优于2024至2025年，5月成交回调节奏放缓、同比双位数增长，叠加挂牌量回落、房东议价空间收窄、卖房预期企稳，楼市供需逐步走向均衡。

购物中心步入存量运营阶段，2024年后新增项目缩减、存量改造占比提升，客流转化效率走低，行业依托租金让利、商铺拆分适配经营压力。业态景气分化明显，运动零售、潮流数码等赛道表现向好，高端奢侈品、亲子业态承压；餐饮走向平价小面积模式，2026年高端商业、奥特莱斯复苏势能较强，不同能级城市商业选址逻辑出现差异化。

公募REITs发行常态化，资产品类持续扩容，已覆盖IDC、商业、文旅等主流品类，市场由卖方转向买方市场。据中国金融信息网观点，叠加配套规则优化、指数ETF产品落地、险资配置加码，行业配置价值凸显，分派率相较债券具备优势，商业、港口等为重点扩容赛道，机构间REITs市场同步实现发展。