直击新城控股股东会：商业板块增长变难，王晓松要用REITs盘活1200亿吾悦广场

时代周报05-27

5月26日，新城控股（601155.SH）在上海总部召开了2025年度股东大会，董事长兼总裁王晓松、财务负责人管有冬、董事会秘书李峰等公司高管出席了会议。　　过去一年，新城控股交出了一份可圈可点的成绩单。根据2025年年报，该公司实现营收530.12亿元，实现归母净利润6.80亿元，是为数不多仍保持盈利的民营房企。其中，商业运营总收入达到140.90亿元，同比增长10%。　　更为重要的是，得益于境...

网页链接

免责声明：本文观点仅代表作者个人观点，不构成本平台的投资建议，本平台不对文章信息准确性、完整性和及时性做出任何保证，亦不对因使用或信赖文章信息引发的任何损失承担责任。

精彩评论

我们需要你的真知灼见来填补这片空白

发表看法

{"i18n":{"language":"zh_CN"},"isChannel":false,"data":{"share":"https://www.laohu8.com/m/news/2638689453?lang=zh_CN&edition=full","thumbnail":"","is_english":false,"pubTime":"2026-05-27 22:30","share_image_url":"https://static.laohu8.com/e9f99090a1c2ed51c021029395664489","id":"2638689453","market":"us","top_or_hot":-1,"title":"直击新城控股股东会：商业板块增长变难，王晓松要用REITs盘活1200亿吾悦广场","media":"时代周报","content":"<div>\n<p>5月26日，新城控股（601155.SH）在上海总部召开了2025年度股东大会，董事长兼总裁王晓松、财务负责人管有冬、董事会秘书李峰等公司高管出席了会议。　　过去一年，新城控股交出了一份可圈可点的成绩单。根据2025年年报，该公司实现营收530.12亿元，实现归母净利润6.80亿元，是为数不多仍保持盈利的民营房企。其中，商业运营总收入达到140.90亿元，同比增长10%。　　更为重要的是，得益于境...</p>\n\n<a href=\"http://finance.eastmoney.com/a/202605273751638463.html\">网页链接</a>\n\n</div>\n","source":"stock_eastmoney","html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=1.0,maximum-scale=1.0,user-scalable=no\"/>\n<meta name=\"format-detection\" content=\"telephone=no,email=no,address=no\" />\n<title>直击新城控股股东会：商业板块增长变难，王晓松要用REITs盘活1200亿吾悦广场</title>\n<style type=\"text/css\">\na,abbr,acronym,address,applet,article,aside,audio,b,big,blockquote,body,canvas,caption,center,cite,code,dd,del,details,dfn,div,dl,dt,\nem,embed,fieldset,figcaption,figure,footer,form,h1,h2,h3,h4,h5,h6,header,hgroup,html,i,iframe,img,ins,kbd,label,legend,li,mark,menu,nav,\nobject,ol,output,p,pre,q,ruby,s,samp,section,small,span,strike,strong,sub,summary,sup,table,tbody,td,tfoot,th,thead,time,tr,tt,u,ul,var,video{ font:inherit;margin:0;padding:0;vertical-align:baseline;border:0 }\nbody{ font-size:16px; line-height:1.5; color:#999; background:transparent; }\n.wrapper{ overflow:hidden;word-break:break-all;padding:10px; }\nh1,h2{ font-weight:normal; line-height:1.35; margin-bottom:.6em; }\nh3,h4,h5,h6{ line-height:1.35; margin-bottom:1em; }\nh1{ font-size:24px; }\nh2{ font-size:20px; }\nh3{ font-size:18px; }\nh4{ font-size:16px; }\nh5{ font-size:14px; }\nh6{ font-size:12px; }\np,ul,ol,blockquote,dl,table{ margin:1.2em 0; }\nul,ol{ margin-left:2em; }\nul{ list-style:disc; }\nol{ list-style:decimal; }\nli,li p{ margin:10px 0;}\nimg{ max-width:100%;display:block;margin:0 auto 1em; }\nblockquote{ color:#B5B2B1; border-left:3px solid #aaa; padding:1em; }\nstrong,b{font-weight:bold;}\nem,i{font-style:italic;}\ntable{ width:100%;border-collapse:collapse;border-spacing:1px;margin:1em 0;font-size:.9em; }\nth,td{ padding:5px;text-align:left;border:1px solid #aaa; }\nth{ font-weight:bold;background:#5d5d5d; }\n.symbol-link{font-weight:bold;}\n/* header{ border-bottom:1px solid #494756; } */\n.title{ margin:0 0 8px;line-height:1.3;color:#ddd; }\n.meta {color:#5e5c6d;font-size:13px;margin:0 0 .5em; }\na{text-decoration:none; color:#2a4b87;}\n.meta .head { display: inline-block; overflow: hidden}\n.head .h-thumb { width: 30px; height: 30px; margin: 0; padding: 0; border-radius: 50%; float: left;}\n.head .h-content { margin: 0; padding: 0 0 0 9px; float: left;}\n.head .h-name {font-size: 13px; color: #eee; margin: 0;}\n.head .h-time {font-size: 11px; color: #7E829C; margin: 0;line-height: 11px;}\n.small {font-size: 12.5px; display: inline-block; transform: scale(0.9); -webkit-transform: scale(0.9); transform-origin: left; -webkit-transform-origin: left;}\n.smaller {font-size: 12.5px; display: inline-block; transform: scale(0.8); -webkit-transform: scale(0.8); transform-origin: left; -webkit-transform-origin: left;}\n.bt-text {font-size: 12px;margin: 1.5em 0 0 0}\n.bt-text p {margin: 0}\n</style>\n</head>\n<body>\n<div class=\"wrapper\">\n<header>\n<h2 class=\"title\">\n直击新城控股股东会：商业板块增长变难，王晓松要用REITs盘活1200亿吾悦广场\n</h2>\n\n<h4 class=\"meta\">\n\n\n2026-05-27 22:30 北京时间&nbsp;&nbsp;&nbsp;<a href=http://finance.eastmoney.com/a/202605273751638463.html><strong>时代周报</strong></a>\n\n\n</h4>\n\n</header>\n<article>\n<div>\n<p>5月26日，新城控股（601155.SH）在上海总部召开了2025年度股东大会，董事长兼总裁王晓松、财务负责人管有冬、董事会秘书李峰等公司高管出席了会议。　　过去一年，新城控股交出了一份可圈可点的成绩单。根据2025年年报，该公司实现营收530.12亿元，实现归母净利润6.80亿元，是为数不多仍保持盈利的民营房企。其中，商业运营总收入达到140.90亿元，同比增长10%。　　更为重要的是，得益于境...</p>\n\n<a href=\"http://finance.eastmoney.com/a/202605273751638463.html\">网页链接</a>\n\n</div>\n\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","isBrief":false,"type":0,"news_type":1,"symbol":"BK0273","symbol_name":"房地产","start_time":0,"source_url":"http://finance.eastmoney.com/a/202605273751638463.html","article_id":"2638689453","we_media_id":null,"thumbnails":[],"rights":{"source":"stock_eastmoney","url":"http://finance.eastmoney.com/a/202605273751638463.html","rn_cache_url":null,"directOrigin":true},"url":"https://stock-news.laohu8.com/highlight/detail?id=2638689453","pubTimestamp":1779892230,"columns":[],"sourceInfo":{"source_id":"stock_eastmoney","name":"东方财富"},"weMediaInfo":null,"summary":"5月26日，新城控股（601155.SH）在上海总部召开了2025年度股东大会，董事长兼总裁王晓松、财务负责人管有冬、董事会秘书李峰等公司高管出席了会议。过去一年，新城控股交出了一份可圈可点的成绩单。根据2025年年报，该公司实现营收530.12亿元，实现归母净利润6.80亿元，是为数不多仍保持盈利的民营房企。其中，商业运营总收入达到140.90亿元，同比增长10%。","collect":0,"end_time":0,"defaultTopTitle":"eastmoney.com","property":[],"viewcount":null,"language":"zh","relate_stocks":{"601155":"新城控股","BK0273":"房地产","BK0196":"行业龙头","BK0187":"一线龙头","BK0012":"证金概念","BK0028":"国家队","CFA":"VictoryShares US 500 Volatility Wtd ETF","BK0183":"MSCI概念","BK0188":"融资融券"},"translate_title":"Direct Hit on Seazen Holdings Shareholders' Meeting: Commercial Sector Growth Becomes Difficult, Wang Xiaosong Wants to Revitalize 120 Billion Wuyue Plaza with REITs","themeId":null,"isJumpTheme":false,"ttsUrl":null,"symbols_score_info":{"601155":1.5,"CFA":1.5},"content_text":"5月26日，新城控股（601155.SH）在上海总部召开了2025年度股东大会，董事长兼总裁王晓松、财务负责人管有冬、董事会秘书李峰等公司高管出席了会议。　　过去一年，新城控股交出了一份可圈可点的成绩单。根据2025年年报，该公司实现营收530.12亿元，实现归母净利润6.80亿元，是为数不多仍保持盈利的民营房企。其中，商业运营总收入达到140.90亿元，同比增长10%。　　更为重要的是，得益于境外债破冰、机构间REITs落地等融资端的突破，审计机构在连续两年对新城控股年报出具“非标”意见后，终于对其2025年度财务报表出具了“标准无保留意见”的审计报告。　　不过，步入2026年，新城控股一季度的商业运营收入增速明显放缓，从前两年20.31%、13.46%的增速降至2.8%。因此，此次股东大会，投资者们关注点不再聚焦公司债务情况，而更关心商业运营业务“吾悦广场”的经营策略和后续发展。　　商业增速放缓，管理层坦言“增长动力更难”　　“客观来说，2026年增长动力可能会更难一些。”新城控股财务负责人管有冬在股东会上直言。　　管有冬提及的增长动力，指的是过去两年支撑商业收入快速提升的两大引擎，一是已开业项目出租率的稳步提升，二是同店品牌销售增长带动的租金增长。　　要知道，在过去，凭借这两方面的推动，新城控股在开发业务大幅缩水的背景下，商业运营业务却在逆势增长。　　以2020年-2025年为例。财报数据显示，2020年-2025年，新城控股总营收由1682.32亿元缩水至530.12亿元。其中，物业开发销售收入由1581.18亿元骤降至390.04亿元，而商业运营总收入却由86.39亿元增长至140.90亿元。　　利润方面，2025年，物业出租及管理业务贡献毛利占公司总毛利的 63%，毛利率达70%，成为支撑公司盈利和债务化解的核心压舱石。　　不过，进入2026年，新城控股的商业运营总收入正在明显放缓。财报显示，2026年一季度，新城控股实现商业运营总收入35.45亿元，同比增速为2.82%。而此前2024年一季度、2025年一季度，该公司商业运营收入增速分别为的20.31%、13.46%，均有着双位数的增长。　　对此，管有冬坦言，“公司已开业项目接近98%，进一步提升的空间相对有限；而在当前消费环境下，品牌端的销售增长也面临较大压力。”　　为破解增长困境，管有冬表示新城控股未来要在三个方向上寻求突破：一是对老旧吾悦广场的硬件改造提升物业价值；二是内容的迭代升级，不再单纯追求单一品牌的租金涨幅，而是主动引入符合消费趋势的新兴品牌；三是吾悦广场的运营持续加码。　　“租户质量与租金价格有时会存在冲突，但为了长期竞争力，吾悦广场愿意在短期内牺牲部分租金收益。”管有冬表示。　　华润万象生活下沉，吾悦广场如何应对？　　吾悦广场提升空间有限之外，其核心主战场也在迎来更多的竞争对手，下沉市场的商业格局在洗牌。　　赢商网数据显示，2023年是下沉市场商管格局的分水岭。在2023年之前，下沉市场在管购物中心规模的TOP5企业由万达商管、新城控股领跑，其余席位则由传统区域商管企业占据；而自2023年至今，下沉市场新开及待开业在管购物中心规模的TOP5企业中，除万达商管、新城控股领跑外，其余三家全部更迭，央企巨头华润万象生活强势跻身前五行列。　　赢商网研究报告指出，随着一二线城市商业竞争白热化、增量趋顶，以华润万象生活（01209.HK）为代表的头部商管公司们拓展版图边界，从高线城市突围，向下沉市场要增量。其中，华润万象生活依托其深厚的品牌资源与运营能力壁垒，通过“万象汇”等产品线下沉，以高级次首店与场景创新，在下沉市场形成显著的“降维打击”优势。　　截至2025年末，华润万象生活在营的135座购物中心中，约14.5%（21个项目）分布在三线及以下城市。2026年计划新开的14个项目，其中淮安城南万象汇（淮安第2个项目）、莆田万象汇下沉至三线城市。　　对于华润万象系大举下沉，管有冬表示，客观来讲，在内容、产品、运营等方面，吾悦广场还是需要向优秀企业多学习。“若在同一市场与华润贴身肉搏，必然会对项目形成一定冲击。所幸，吾悦广场是全国化的布局，相对来说与华润产生直面冲突的项目数量并不多。”　　同时，管有冬指出，华润的下沉也验证了三线城市商业租金天花板的上移空间。“原本不下沉的品牌开始进入下沉市场并获得不错的业绩，这对吾悦广场而言，意味着中长期租金增长的空间反而被打开了。”　　王晓松要用REITs盘活1200亿吾悦广场，6月中旬将重启战略会　　除了商业的经营问题，新城控股商业资产的证券化进展也是此次大会上股东们关注的焦点。　　早在2025年11月，新城控股以上海青浦吾悦广场为底层资产，成功发行“国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划”，规模6.16亿元，为全国首单消费类机构间REITs。而2026年2月，广发新城吾悦封闭式商业不动产REITs也正式申报。　　新城控股董事会秘书李峰在股东会上透露，国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划2026年首次扩募已于今年3月16日获上交所受理，规模12.86亿元。“如果顺利，预计一个多月内完成发行。”　　而广发新城吾悦封闭式商业不动产REITs也于3月6日获上交所受理，目前处于问询答辩阶段。李峰表示，该REITs争取在今年三季度实现亮相。　　资料显示，广发新城吾悦封闭式商业不动产REITs底层资产为常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场，合计估值21.43亿元，预计募集16.25亿元，预计年化分派率约5.59%。新城控股子公司将作为原始权益人拟认购不低于34%的份额，新城控股则将继续担任两座商场运营管理统筹机构。　　股东会上现场有机构投资者提问，随着商业不动产公募REITs的持续推进，新城控股是否会从一家重资产开发商向专业资产管理平台的转型。　　对此，王晓松表示，新城控股目前持有的吾悦广场总资产价值逾1200亿元，公募REITs正是盘活这1200亿资产的一个机会。在过去商业资产缺乏公开市场的定价标尺，估值始终是一笔难以说清的账目。如今，公开市场的建立为商业不动产提供了客观评价标准，同时退出渠道的打通也使得“投融管退”完整闭环成为可能。　　基于上述判断，王晓松称，公司未来可能会向资管方向进行转变，从过去被动管理转向主动管理，甚至于进行一些“腾笼换鸟”式的资产置换。　　同时，王晓松透露，新城控股内部此前已有四五年未召开战略讨论会，公司计划于今年6月中旬之前重启会议，预计将在今年第三季度重新明确公司未来的战略方向。　　他进一步指出，既然是战略讨论会，讨论的必定是未来增量的问题，并非管理提升的问题。“如果说未来公司内部达成一个共识，基于我们的资源禀赋和整个公募REITs推进的时机，可能公司会有一轮新的、更宏大、更远大的目标。”（文章来源：时代周报）","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":false,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"isVideo":false,"video":null,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"need_login_tip":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; +claudebot@anthropic.com)","isDev":false,"isTTM":false,"isLaohu8Offline":false,"tenantId":"TBCN","deviceId":"web-server-community-laohu8-v3","version":"4.44.1","shortVersion":"4.44.1","platform":"web","vendor":"web","appName":"laohu8","isIOS":false,"isAndroid":false,"isTiger":false,"isTHS":false,"isWeiXin":false,"isWeiXinMini":false,"isWeiBo":false,"isQQ":false,"isBaiduSwan":false,"isBaiduBox":false,"isDingTalk":false,"isToutiao":false,"isOnePlus":false,"isHuaWei":false,"isXiaomi":false,"isXiaomiWebView":false,"isOppo":false,"isVivo":false,"isSamsung":false,"isMobile":false},"href":"/m/news/2638689453","isCrawlerRequest":true}