房企年报印证筑底信号：成交降幅收窄，行业步入止跌回稳关键期

新京报05-09

房地产行业止跌回稳了吗？出险房企真的扭亏为盈了吗？有多少房企还在赚钱？　　随着2025年年报季的收官，真正的答案正藏在各家房企的年报中。新京报贝壳财经记者通过Wind数据的统计发现，2025年，归母净利润为正的房企仅约三成，多数房企仍然处于亏损当中。　　欣喜的是，多数出险房企如金科股份、佳兆业、世茂集团、旭辉地产、远洋集团等成功进行了债务重组，实现了扭亏为盈，但是这些房企盈利的原因是债务重组的收益...

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　　《保利2025—2026年不动产行业白皮书》截图。数据来源：国家统计局　　再看曾经的“带头大哥”万科对于行业的判断，观点也基本趋于一致。万科2025年年报在市场分析中着重阐述了以下四个维度：其一，全国商品房销售面积和销售额下降，但降幅均收窄。其二，新开工和开发投资下降。其三，土地市场成交持续缩量。其四，政策持续释放稳定信号，从多个维度协同发力。总结来看，就是“市场下行，政策发力”。　　在此背景下，从销售端来看，根据中指研究院数据，2025年百强企业销售总额、销售面积分别为32605.2亿元、1.49亿平方米，同比分别下降18.1%、24.3%；百强企业市场份额为38.8%，较上年下降2.4个百分点。　　房企收入有多少？　　从营业收入来看，2025年突破2000亿元的房企仅有3家，较2024年减少2家，分别为保利发展、华润置地、万科。　　2025年，保利发展以3081亿元营业收入居行业首位，同比小幅下滑1.13%，也是唯一一家规模站上3000亿元大关的上市房企；华润置地实现营业收入2814亿元，同比微增0.91%，是头部房企中为数不多实现营业收入正增长的企业；万科以2334亿元营业收入位列第三，同比大幅下滑31.98%。　　前三名以外，绿地控股、中海地产、绿城中国、碧桂园、招商蛇口、建发国际的营收也超过了千亿元，但均处于同比下滑的态势。　　同时，包括金地集团、世茂集团、金融街、中梁控股、龙光集团、金科股份等在内的上市房企营收“腰斩”，降幅超过50%。这也反映出即便是头部房企，在行业调整周期中面临的经营压力。 　　上市房企营收TOP10。数据来源：Wind、企业公告　　房企还能赚钱吗？　　按Wind行业分类，H股上市的房地产开发企业共计100家，26家归母净利润为正，实现盈利；A股76家，28家归母净利润为正，实现盈利。也就是说，只有约三成的房企在2025年实现了盈利。　　综合A股和港股上市的房企来看，根据Wind数据，归母净利润排名前三的为佳兆业集团、金科股份和华润置地，但佳兆业、金科股份在2025年度扭亏为盈主要是债务重组产生的收益，剔除债务重组收益后均处于亏损。　　从上市房企归母净利润排行榜TOP10来看，禹洲集团、旭辉、世茂、远洋均是因为债务重组带来的收益从而实现了利润的正增长，但这本质上是“债务重组收益”带来的会计调整，而非经营状况的根本改善，业内称之为“纸面富贵”。 　　上市房企归母净利润排行榜TOP10。数据来源：Wind、企业公告　　若剔除债务重组带来的影响，那么，华润置地应当是2025年的“利润王”，归母净利润达到254.2亿元，与2024年几乎持平，其利润超五成的贡献来源于商业收租等经营性业务，这也使华润整体的利润盘能够在下行周期维持稳定并且反超中海。　　而归母净利润规模位居行业第二的为中海地产，2025年实现归母净利润126.9亿元，同比下降18.8%，仅仅是排名第一位的华润置地盈利规模的一半。由于开发业务承压，第二曲线增长乏力，中海地产连续三年归母净利润下滑，从2023年的256.1亿元跌至2025年的126.9亿元，毛利率也从2023年的20.32%跌到了15.51%，这也反映出头部房企在行业下行中的盈利压力。　　与此同时，进入归母净利润TOP10阵营的还有港企，比如长实集团和信和置业。其中，长实集团2025年实现归母净利润108.47亿港元，较上年度减少20.3%，由于前期购入地价“便宜”，即便长实集团打折跑量依然有较为充足的利润空间。而港资信和置业2025年归母净利润40.19亿港元，同比减少8.7%，依靠的是老牌港企“销售+收租”的多元盈利模式。　　除了依然能够盈利的房企外，多数房企仍然处于亏损的局面。比如，万科2025年归母净亏损885.6亿元，较2024年增加亏损390.8亿元，两年累计亏损近1380亿元。　　万科在年报中将亏损归结为四大原因——开发业务结算毛利大幅下滑、 大额资产与信用减值计提、 表外风险与资产处置亏损和经营性业务核算拖累。其中，全年计提减值准备是核心原因，合计计提 562.75亿元 ，占净亏损总额的63.35%。其中资产减值损失219.29亿元，信用减值损失341.74亿元，重点涉及高价项目存货跌价及合作方应收款坏账。　　此外，还有绿地控股、雅居乐、中国奥园、富力地产等房企的亏损额也超过百亿元。　　不过，在行业整体调整中，仍有少数房企实现逆势突围。美的置业、城建发展、保利置业、首开股份、中国金茂、嘉里建设6家房企，实现营业收入与归属母公司净利润双重增长，其中归属母公司净利润增幅分别达到127.18%、56.55%、23.16%、18.62%、17.69%、16.09%，成为逆流而上的代表。 　　年报季的帷幕落下，数据背后折射出的不仅是房企的业绩浮沉，更是整个行业在转型阵痛中的真实缩影。对房企而言，“活下去”只是第一步，如何从“债务重组红利”走向“经营造血能力”，如何从规模扩张迈向高质量发展，才是真正的考验。随着政策端的持续发力，房地产行业止跌回稳可期，但房企盈利的春天，仍需穿越漫长的修复隧道，等待黎明的真正到来。（文章来源：新京报）","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"isVideo":false,"video":null,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"need_login_tip":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 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