【券商聚焦】中信证券：预计新房价格表现会持续强于二手房

金吾财讯 | 中信证券表示，2022年以来，二手房价跑输新房，交易量则较之新房更加活跃。新房产品升级，货值不足是造成一二手市场表现分化的关键因素。之所以市场愿意为优质产品支付溢价，是因为中国消费者对优质居住的需求远远没有得到满足。我国的住房品质相比发达国家还有明显差距，且房屋养护运维的投入不足，存量住房中漏水、隔音等问题存在不少。该机构认为我国房屋在品质提升方面仍然大有可为，产品溢价或持续增厚。从区域空间来看，城市较为核心的位置还有足够的建设改造空间。2025年中央城市工作会议指出，当前和今后一个时期城市工作要“以坚持城市内涵式发展为主线”，主要的形式之一就是持续推进城市更新，通过盘活存量来带动增量，不断拓展新的发展空间。从产品品质来看，企业投入预计会进一步加大。尤其是目前企业拿地区域聚焦核心城市，建安成本占总成本比例较低，提升建安支出对总成本的敏感性相对较低，产品创新可能层出不穷。这样一来，存量房的居住品质相对偏弱的问题就会更为明显。该机构相信，新房的价格表现会持续强于二手房，但二手房也会因为抛售意愿的走稳而逐步实现房价走稳。该机构认为，使用价值突出，产品溢价明显，是过去几年新房区别于二手房的关键。该机构坚信，品质居住需求远远没有被完全满足，企业会进一步强调产品质素提升，相信未来一段时间新房表现（这里指价格）还将明显好于二手市场。从全产业来看，这是该机构对2027年之后的开发投资不必过于悲观、对开发企业的存在价值不必悲观的重要理由。造好房子仍然是一个大生意，需要许多好企业共同努力。从产业格局来看，产品力是该机构评判开发企业价值的重要维度。历史上擅长打造产品溢价的企业，则可能在新周期更具优势。