中指研究院：一季度50城住宅平均租金累计下跌0.47% 3月租金环比止跌企稳

智通财经04-16

智通财经APP获悉，中指研究院发文称，2026年一季度，重点城市住宅平均租金温和调整。根据中指研究院50城住宅租赁价格指数，2026年一季度，50城住宅平均租金累计下跌0.47%，跌幅与去年同期基本持平。分月度来看，1月，重点城市住房租赁市场延续去年末淡季氛围，普通住宅平均租金环比下跌0.45%;2月，随着春节假期结束租赁市场活跃度回升，环比跌幅收窄至0.11%;3月，在节后“返工潮”、高校毕业生...

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stabilized from the previous 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稳健，核心经营指标整体同环比均有所增长。基金收入方面，四季度保租房REITs收入同比普遍提升，其中华夏北京保障房REIT受2025年内扩募带动，四季度基金收入同比增长近八成，拉动保租房REITs整体收入同比增长10%以上;国泰海通城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT因底层资产四季度出租率下滑，基金收入环比出现小幅调整。净利润方面，四季度保租房REITs盈利表现良好，仅国泰海通城投宽庭保租房REIT受底层资产项目出租率与平均租金下行等因素影响，净利润同环比小幅下降。可供分配金额方面，各产品表现较为分化，其中华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT同环比均有所增长;红土创新深圳安居REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT同环比则有所下降。表：保租房公募REITs核心财务指标数据注：表中各指标合计环比含汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT数据，同比不包含。资料来源：各地政府网站，中指研究院综合整理2025年，保租房REITs现金流分派率整体保持稳定。其中，汇添富上海地产租赁住房REIT、国泰海通城投宽庭REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT底层项目运营稳健，年化现金流分派率均在3%以上;华泰苏州恒泰租赁住房REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT年化现金流分派率在2.7%-3%之间，符合基础设施REITs的收益预期;华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT受新资产扩募并表影响，可分配现金流被短期摊薄，年化现金流分派率较低，预计2026年扩募项目全年并表后，其现金流分派率有望回升至3%以上。图：各保租房公募REITs年化现金流分派率对比数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理2025年四季度，国内八支上市保租房公募REITs的21个租赁项目出租率均在90%及以上。四季度为住房租赁行业淡季，但保租房REITs底层资产项目平均出租率仍保持高位运行，多数项目出租率较去年同期小幅提升。其中，招商基金蛇口租赁住房REIT的林下项目通过优化租户结构，2025年末项目出租率较2024年末提升27.4个百分点至97.8%。租金方面，四季度保租房REITs平均租金走势以同比小幅上涨为主，仅国泰海通城投宽庭保租房REIT、华夏基金华润有巢REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT租金同比分别下跌0.83%、1.39%、4.58%，体现出保租房REITs底层资产的抗周期能力。表：各保租房REITs底层资产项目不同时期出租率对比数据来源：保租房REITs公开资料，中指研究院综合整理2.REITs发行：一季度首发与扩募同步扩容，REITs多元化发展格局基本成型2026年一季度，保租房公募REITs首发与扩募均取得突破进展。首发方面，中航北京昌保租赁住房REIT于1月获深交所受理，3月底正式获批，成为我国第9支租赁住房公募REITs，其底层资产为北京昌平区未来科学城板块的滟澜新宸项目、国瑞熙院项目及未来融尚家园项目，均为成熟运营的人才公租房项目。扩募方面，华夏基金华润有巢REIT扩募份额于1月在上交所正式上市，募集资金总额11.329亿元;3月，中金厦门安居REIT扩募申请获批，成为我国第三支获批扩募的保租房REITs，拟发售金额不高于7.887亿元;此外，汇添富上海地产租赁住房REIT也提出扩募计划，拟购入浦东新区的璟耀和璟博两个保租房项目。表：中航北京昌保租赁住房REIT的基本信息注：未来融尚家园项目2025年9月末正处于首批大学生租户租约到期集中退租腾房阶段，故时点出租率较低。数据来源：中指研究院综合整理一季度，租赁住房机构间REITs(持有型不动产ABS)市场亦有新项目落地。2月，太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产ABS在上交所成功设立，项目发行规模11.942亿元，底层资产为上海闵行区新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区，这是继建信长租ABS之后，上交所发行的第二单保租房持有型不动产ABS。此外，中金-博邻长租公寓持有型不动产ABS也在上交所正式申报并获受理，拟发行金额为8.24亿元，有望成为国内首单纯市场化高端公寓持有型ABS。整体来看，随着我国各类租赁住房全面纳入租赁住房REITs申报范围、行业优质资产供给持续增加，我国租赁住房公募REITs及机构间REITs已进入常态化发行、多元化发展的快速增长阶段，租赁住房资产退出渠道持续完善，行业资源配置效率不断优化。伴随长线资本持续入局，行业竞争重心由规模扩张转向精细化运营，进一步驱动住房租赁行业专业化、高质量发展。长租公寓企业规模表现1.开业规模榜：一季度末TOP30集中式长租公寓合计开业房源量达146万间据中指研究院统计，截至2026年一季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达146万间，较2025年末增加3.5万间。其中，TOP5企业累计开业规模达56.7万间，较上季度末减少2.6万间。分类来看，开业规模TOP30企业中，分别有10家房企系住房租赁企业、12家地方国企系、4家创业系、3家酒店系、1家中介系。与2025年四季度相比，地方国企系增加1家，浦发有家新晋上榜。房企系继续保持规模优势，开业规模合计占比达44%;地方国企系在政策支持下快速发展，开业规模合计占比超25%，仅次于房企系;创业系、酒店系开业规模占比也均在10%以上。表：2026年一季度末TOP30中各类住房租赁企业开业规模统计数据来源：中指数据CREIS2.管理规模榜：一季度末TOP30集中式长租公寓合计管理房源量约205万间据中指研究院统计，截至2026年一季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量约204.7万间，较2025年年末增加1.3万间。其中，TOP5企业累计管理规模为83.3万间，较上季度末减少2.2万间，占TOP30总规模比重下降1.3个百分点至40.7%。分类来看，管理规模TOP30企业中，分别有11家房企系住房租赁企业、11家地方国企系、4家创业系、3家酒店系、1家中介系。与2025年四季度相比，地方国企系增加1家，宁巢公寓新晋上榜。管理规模榜TOP30企业中，房企系凭借其开发资源优势，管理规模占比接近50%，保持市场主导地位;地方国企系规模占比提升至26%;创业系、酒店系占比均在10%及以上。表：2026年一季度末TOP30中各类住房租赁企业管理规模统计数据来源：中指数据CREIS结语2026年3月，《“十五五”规划纲要》正式发布，明确提出“优化保障性住房供给”、“规范发展住房租赁市场、培育市场化专业化租赁企业”，为行业高质量发展指明方向。从一季度租赁市场表现来看，重点城市住宅租金仍延续调整态势，3月租金阶段性止跌企稳。具体来看，租金方面，一季度50城住宅平均租金累计下跌0.47%，其中一线城市3月集体上涨。企业格局方面，长租公寓企业开业规模和管理规模TOP30总量稳步扩张，品牌房企与地方国企在资源整合与规模化运营中的优势持续凸显。保租房REITs方面，上市REITs底层资产出租率保持高位，整体收益较为稳健;今年一季度保租房REITs首发与扩募同步扩容，REITs多元化发展格局基本成型。展望二季度，随着“返工潮”等季节性效应减退，重点城市住房租赁市场将回归常态运行。鉴于租赁房源供给仍将保持较高规模，叠加租客价格敏感度依然较高，市场租金整体仍存在一定调整压力。但年中临近高校毕业季，将迎来季节性租赁需求集中释放，核心城市住宅租金或将阶段性止跌企稳，其中产业聚集区、交通便利板块的优质房源租金具备结构性上涨机会。长期来看，住房租赁行业将以结构优化为重心促进行业高质量发展，核心趋势呈现三大特征：其一，合规化经营已成为行业发展的基本底线，市场资源将持续向经营规范、资金实力雄厚的头部企业集聚，房企系、地方国企系凭借资源与运营优势，将继续巩固行业主导地位，推动行业集中度与专业化运营水平稳步提升，为高质量发展筑牢基础。其二，市场化租赁住房公募REITs发行常态化进程持续加快，资产退出渠道逐步畅通，将有效降低行业资产沉淀压力，进一步吸引险资等长期资本布局，为行业高质量发展注入资金活力。其三，品质化升级成为行业核心发展方向，企业竞争重心将进一步转向精细化运营与服务提质，通过深化完善社区配套、优化居住环境、升级安全保障等举措提升租住体验。尽管高品质租赁社区的供给增长仍需经历培育周期，但在政策引导与市场需求的双重驱动下，行业将以持续的结构优化推动整体提质增效，在规范有序的发展框架下稳步迈向高质量发展新阶段。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"isVideo":false,"video":null,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"need_login_tip":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 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