中海2025年报解读：权益销售、权益拿地双第一的背后，“好房子+好资产”硬核驱动的胜利

格隆汇03-31

房地产行业的故事，正在被重写。过去二十年的叙事逻辑简单直白，谁胆子大、加杠杆猛、规模冲得快，谁就是赢家。但这套逻辑房地产下半场底失效了。当潮水退去，裸泳者纷纷搁浅，真正的长跑选手才开始显现本色。中国海外发展（00688.HK）刚刚交出的2025年答卷，值得所有关注地产股的人多看几眼。不是因为它的业绩有多炸裂。恰恰相反，这份成绩单没有太多花哨的叙事，有的只是实打实的权益销售额、扎扎实实的核心城市布局...

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OS系统”全面落地，围绕安全、舒适、绿色、智慧四大维度，满足24项客户需求；通过“精工+”营造体系，制订好房子精工建造标准共700余项，保障技术落地质量，将产品力转化为实实在在的销售力。在北京，万吉玖序树立高端住宅标杆；深圳湾沄玺则在逆势中走出爆炸性行情，项目开盘销售额超百亿，创全国年度单次开盘销售纪录。上海云邸玖章凭借过硬的产品力，实现了量价兼优，成为区域市场的领跑者。即使在二线城市，海口南海叁号院、大连寰宇未来、沈阳盛京玖章、厦门环东云起等一批项目，均实现了高效去化与现金流快速回正。好产品的普适性，在这些案例中得到了验证。产品力的直接结果，是市占率的全面领先。2025年，中海在34个城市市占率位居当地前三，其中15个城市位居第一；5个一线城市销售金额均超百亿，北京超500亿元，连续8年市占率第一，香港首次突破200亿，并首次跻身当地市场前五。当住宅回归居住属性，好房子就是最硬的通货。当然，中海的进化不止于住宅。在商业运营领域，它正将“好房子”的逻辑延伸为“好资产”的逻辑。2025年，商业运营收入已可完全覆盖利息支出，购物中心和写字楼双核业务质效齐升——成熟期项目出租率分别保持在96.1%和80%，经营利润率均达56%。这意味着即便开发业务短期波动，公司的现金流依然能够稳健运转。真正的里程碑是华夏中海商业REIT在深交所成功上市。以佛山映月湖环宇城为首发资产，中海完整跑通了“收购-改造-提升-退出”的全周期，成为市场首个通过REITs实现闭环的标杆案例。上市以来，该REIT市场价较发行价最高上涨超20%，优异的二级市场表现背后，是实打实的运营能力，2020至2024年间项目租金收缴率保持在99%以上，营业收入年均复合增长近25%。REITs的打通，意味着中海的商业资产从沉淀的“重资产”变成了可循环的“活水”，“投、融、建、管、退”的全周期资产管理能力正式形成闭环，为未来持续盘活优质商业资产奠定基础。03结语复盘中海2025年的财报，于投资者而言不难看到的是一个“确定性”逐渐清晰的过程。它在核心城市的深耕，提供了销售的确定性；它在产品力上的投入，提供了溢价的确定性；它在商业REITs上的突破，提供了资产流动性的确定性；它在财务上的克制，提供了穿越周期的确定性。当行业从“增量时代”进入“存量时代”，游戏规则彻底改变了。过去的赢家未必能继续赢，但像中海这样兼具资产安全边际、产品革新能力和全周期资本运作能力的企业，正在成为存量时代稀缺的价值锚点。理解中海，就是理解未来十年房地产行业的生存法则。不再追求最快的增长，而是追求最优质的增长。不再赌周期的方向，而是构建穿越周期的能力。这或许就是“战略耐性”的最好注脚，也是后房地产时代“新物种”的雏形所在。","kind":"highlight","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"isVideo":false,"video":null,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"need_login_tip":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 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