2033年太远，抵债酒店太冷：中信银行“索债”龙光控股37亿

财中社03-20

2026年3月19日，深圳市龙光控股有限公司发布公告，其下属项目公司因融资合同纠纷被中信银行提起仲裁，涉及融资本金余额37亿元及对应利息、违约金，中信银行（601998）同时要求龙光控股承担连带清偿责任。　　这笔近37亿元的债权追索，仅是龙光控股庞大逾期债务的冰山一角，更直观折射出这家老牌房企与合作金融机构之间，长期维系的信任链条已然断裂。公告同步披露核心债务数据：截至2026年2月28日，龙光...

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　　这笔近37亿元的债权追索，仅是龙光控股庞大逾期债务的冰山一角，更直观折射出这家老牌房企与合作金融机构之间，长期维系的信任链条已然断裂。公告同步披露核心债务数据：截至2026年2月28日，龙光...</p>\n\n<a href=\"http://finance.eastmoney.com/a/202603203679075473.html\">网页链接</a>\n\n</div>\n\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","isBrief":false,"type":0,"news_type":1,"symbol":"LU1522347837.USD","symbol_name":"EASTSPRING INV ASIAN LOW VOLATILITY EQUITY FUND \"A\" (USD) ACC 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　　这笔近37亿元的债权追索，仅是龙光控股庞大逾期债务的冰山一角，更直观折射出这家老牌房企与合作金融机构之间，长期维系的信任链条已然断裂。公告同步披露核心债务数据：截至2026年2月28日，龙光控股及下属子公司逾期未兑付的银行贷款、信托贷款、定向资产支持票据等债务合计406.7亿元，虽较1月末的412.2亿元略有小幅账面下调，但整体逾期规模仍处极端高位，企业流动性紧张的核心格局未获任何实质改善。　　巨额债权清收叠加连带清偿责任的法理约束，再叠加市场层面的悲观预期传导，无疑让本就现金流捉襟见肘的龙光雪上加霜，进一步锁死了企业仅存的资金腾挪空间。　　核心利润模型的系统性承压　　龙光集团当下的经营困局，不止受房地产行业整体下行的外部周期影响，更有自身核心利润模型系统性失衡的深层内因。　　从最新披露的财务数据来看，龙光过往依托大湾区布局形成的盈利优势正呈现断崖式下滑，企业盈利造血能力持续退化，早已失去自我修复的内生动力，整体经营基本面持续走弱。　　营收规模的快速萎缩，是企业经营失速的最直观体现。2025年上半年，公司实现营业收入仅34亿元，较2024年同期的140.5亿元大幅下滑75.8%，这一缩水幅度远超2024年全年50.7%的下滑水平，释放出企业营收加速收缩的明确信号。比营收下滑更具致命性的，是企业毛利率的深度转负且持续恶化：龙光集团毛利率从2021年底的21.86%逐步走低，2024年底已跌至-21.82%，到2025年中期进一步恶化至-40.18%。　　对于房地产行业而言，-40.18%的毛利率意味着企业经营陷入严重倒挂，每实现1元的房产销售收入，不仅无法覆盖约1.4元的直接销售成本（当期销售成本达47.7亿元），甚至连建筑施工、利息支出等基础运营成本都无法对冲，企业内生增长动力基本枯竭，单纯依靠主营业务实现盈利回血已然无望。　　从资产负债表结构来看，龙光集团正面临资产价值持续缩水、刚性债务居高不下的双重挤压，财务杠杆风险持续放大。截至2025年6月30日，公司资产总额从2022年的高位2941亿元萎缩至2072亿元，三年间资产规模缩水近三成；与此同时，公司负债总额仍高达1837亿元，直接推动资产负债率攀升至88.65%，净负债率更是升至8.81倍的高位。在房地产行业上行周期，高杠杆曾是企业规模扩张的利润放大器，但在当前行业调整、营收崩裂的大背景下，过高的财务杠杆已然转变为加速企业资产缩水、利润流失的核心压力源。　　盈利层面的持续亏损，进一步蚕食了企业股东权益与抗风险能力。2024年公司归母净利润亏损63亿元，2025年上半年持续亏损17.8亿元，连续大额亏损使得公司权益总额从2021年底的677.7亿元锐减至235.2亿元，股东权益缩水幅度超过65%。　　流动性层面，龙光的现金流管控也已濒临极限，截至2025年中，公司现金及银行结余仅余89.5亿元，相较于2021年底的371.1亿元，现金储备蒸发幅度超过75%。与之形成鲜明对比的是沉重的短期偿债压力，当期流动负债中，银行及其他贷款高达504.4亿元，另有175.8亿元优先票据待兑付，公司手头现金对短期金融借款的覆盖率不足14%。面对总计超400亿元的逾期债务，仅依靠企业自身经营回款实现自救，从财务逻辑来看已然难度极大。　　在基本面全面走弱的背景下，龙光集团管理层的剧烈调整，释放出明确的危机处置转型信号。2025年8月，纪海鹏等核心家族成员全面退出龙光控股经营决策层，由沈沛勇接任公司法定代表人及董事长。公开信息显示，沈沛勇背后关联企业多达711家，此次调整意味着龙光正式从过往的家族集权管理模式，转向专业化危机处置管理模式，企业也彻底放弃规模扩张的发展路线，全面进入以资产处置、缩表清收为核心的生存防御阶段。　　但眼下，企业营收、毛利、现金流全线告急，叠加司法层面的多重围堵，留给职业化管理团队的资产处置、资金腾挪空间已然十分有限。　　338起诉讼背后的信任链断裂　　财务基本面的持续恶化，直接传导至企业信用层面，龙光集团当前正面临金融机构集中司法追偿的严峻局面，信用环境持续恶化，逐步陷入司法纠纷的围堵之中。　　根据最新司法案件监测数据，龙光控股及其核心子公司累计涉及的司法案件已突破338条，这一数据背后，是各类债权人风险处置策略的根本性转变。　　此前多数金融机构对龙光的债务问题，尚处于防御性观察、给予宽限期静默协商的阶段，而如今各类金融机构纷纷放弃协商空间，转而采取司法保全、诉讼仲裁等进攻性风险处置措施，全面打响针对龙光底层资产的追偿战，也标志着双方的信任基础彻底瓦解。在这场集中化的司法追偿中，不同类型金融机构的处置策略呈现出明显差异，层层推进形成了全面围堵的态势。　　以浙商银行、浦发银行为代表的股份制商业银行，率先采取密集诉讼举措。浙商银行广州分行已向广州市中级人民法院提起多项诉讼，针对佛山南海龙光骏辉、惠州大亚湾东圳、广州龙骏光诚等核心项目公司，且全部诉求均要求母公司龙光控股承担连带担保责任，采取“多点起诉、母子公司挂钩追责”的策略，核心意图是通过司法程序抢占债务清偿优先顺位。　　上海浦东发展银行成都分行则聚焦西南核心区域，针对南宁龙光、成都中晖等重点项目公司提起诉讼，相关案件已由成渝金融法院受理，涉及执行金额累计5126.3万元。　　国有大行方面，工商银行珠海金湾支行、农业银行广州东城支行，已分别在珠海、东莞等龙光深耕的核心区域提起诉讼，涉及（2025）粤0106民初28090号等多个民事一审案件。国有大行的司法追偿举措，通常意味着债务展期、私下协商的空间已基本耗尽，龙光在主流金融机构体系内的最后一道协商通道已然关闭。　　这场司法围堵的严峻性，不仅体现在338起案件的数量规模上，更体现在对企业未来经营性现金流的长期锁定之中。司法排期信息显示，大量财产保全措施的执行节点已排至2026年年中，例如（2025）粤04执保528号案件的保全节点，便锁定在2026年3月13日，这意味着龙光未来一段时间的经营性现金流，将被长期纳入司法待执行范畴，形成长期的债务清偿约束。　　截至目前，龙光控股及其子公司被执行总金额已高达约134.4亿元，核心主体不仅被列为失信被执行人，更被采取限制高消费措施。系统性的法律风险叠加此次中信银行37亿元的巨额仲裁，彻底封死了龙光残存的再融资与资产调度空间，企业逐步陷入“资产冻结导致补流断裂、诉讼爆发加速资产贬值”的双向恶性循环。　　以时间换空间的艰难博弈　　面对超400亿元的逾期债务压力，龙光集团并未被动应对，而是针对旗下21笔公开市场债券及资产支持证券，启动了系统性的整体债务重组，核心思路是通过让渡部分资产所有权、拉长债务兑付周期，换取企业喘息与资产处置的时间，尝试以时间换空间破解当下困局。在这套复杂的重组方案中，债务兑付周期的极致拉长，成为最突出的特征。　　以存续债券“H龙控01”为例，其5.5亿元的存续余额，到期日被实质性调整至2033年7月10日，长达8年的债务展期，也侧面反映出管理层对大湾区核心资产去化周期的谨慎判断，以及企业短期现金流修复的无望。　　此次债务重组的核心举措，是通过“以物抵债”模式对冲部分债务本金，龙光集团拿出旗下核心经营性物业资产，试图以商办、酒店等实物资产抵偿相应债务，最大程度降低刚性债务压力。　　据受托管理人披露的资产抵债获配结果，整售资产申报期内，龙光将深圳玖龙台酒店（面积2.9万平方米）等核心资产用于抵债，拟注销债务本金约9.2亿元；后续选房资产集中申报期规模更大，涉及拟注销本金合计约62.7亿元，抵债资产包涵盖南宁龙光世纪中心酒店（5.8万平方米）、南宁玖誉城三期地块（11.7万平方米），以及成都龙光世纪中心通过股权转让交付的5.4万平方米自持写字楼、1.7万平方米商业资产。　　不过在当前商办物业市场估值重塑、流动性偏弱的背景下，债权人将数百亿债权转换为酒店、写字楼等变现难度较大的实物资产，更多是当前市场环境下的被动选择，这类资产未来长期运营租金能否覆盖8年展期的资金成本，依旧存在较大不确定性，也是债权人普遍担忧的核心问题。　　除了以物抵债，龙光曾尝试通过信托工具推进批量债务出清，但这一计划近期遭遇明显挫折。原计划落地的“西部信托·焕新2号”“西部信托·焕新4号”重组服务信托，申报上限规模分别约27.4亿元、10.2亿元，但因有效申报标的债券金额均未达到申报上限的50%，龙光被迫行使终止选择权，两项信托计划最终无法成立。　　这一结果，直接反映出债权人对龙光抵债资产质量、信托架构清偿率的深度疑虑，也堵死了企业通过信托工具实现批量债务出清的重要路径，进一步加大了债务重组难度。　　在资产变现的终端环节，龙光试图通过公开拍卖处置核心项目股权补充流动性，但推进过程波折重重。拟挂牌处置的资产包括肇庆玖峰城100%股权、龙光桂林国际养生谷100%股权、惠州龙光城戴斯酒店及南宁东盟商务区CBD部分办公楼等。　　按照拍卖机制，项目首轮起拍价仅为2025年6月评估价的70%，若出现流拍，价格将进入“7折后再7折”的下调通道，资产变现折价压力极大。　　更为严峻的是，作为重组抵债核心资产的肇庆玖峰城项目，因工程诉讼纠纷，核心地块已处于司法查封状态，物理层面的资产冻结直接动摇了项目处置价值与后续开发进度，让龙光的债务重组陷入资产价值缩水与司法围堵的双重困境.　　龙光集团的困局，是房地产行业深度去杠杆周期下，高杠杆、高扩张模式房企陷入绝境的典型缩影。超400亿元逾期债务压顶、债券展期至2033年的漫长化解周期，叠加中信银行36.99亿元仲裁追索，正是其司法围堵与流动性危机的集中显现。（文章来源：财中社）","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"-1","news_tag":"","news_rank":0,"isVideo":false,"video":null,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"need_login_tip":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 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