物业费不好收了，万物云利润跌近四成，朱保全称“要帮开发商卖房”

时代财经03-20

当物业费收缴变得不确定，市场正在重新评估物企的价值，即便是行业龙头万物云也不例外。　　2025年，万物云（02602.HK）实现收入372.72亿元，同比增长2.7%；核心净利润21.28亿元，同比增长0.8%。从经营数据看，公司仍保持一定韧性，住宅物业服务作为基本盘持续贡献增量，收入占比提升至56.1%。　　利润表的另一面，则显露出明显的压力。受物业空置率上升、收缴率下滑、关联方应收款大额计提...

网页链接

免责声明：本文观点仅代表作者个人观点，不构成本平台的投资建议，本平台不对文章信息准确性、完整性和及时性做出任何保证，亦不对因使用或信赖文章信息引发的任何损失承担责任。

精彩评论

我们需要你的真知灼见来填补这片空白

发表看法

{"i18n":{"language":"zh_CN"},"isChannel":false,"data":{"share":"https://www.laohu8.com/m/news/2620373268?lang=zh_CN&edition=full","thumbnail":"","is_english":false,"pubTime":"2026-03-20 22:01","share_image_url":"https://static.laohu8.com/e9f99090a1c2ed51c021029395664489","id":"2620373268","market":"hk","top_or_hot":-1,"title":"物业费不好收了，万物云利润跌近四成，朱保全称“要帮开发商卖房”","media":"时代财经","content":"<div>\n<p>当物业费收缴变得不确定，市场正在重新评估物企的价值，即便是行业龙头万物云也不例外。　　2025年，万物云（02602.HK）实现收入372.72亿元，同比增长2.7%；核心净利润21.28亿元，同比增长0.8%。从经营数据看，公司仍保持一定韧性，住宅物业服务作为基本盘持续贡献增量，收入占比提升至56.1%。　　利润表的另一面，则显露出明显的压力。受物业空置率上升、收缴率下滑、关联方应收款大额计提...</p>\n\n<a href=\"http://finance.eastmoney.com/a/202603203679231996.html\">网页链接</a>\n\n</div>\n","source":"stock_eastmoney","html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=1.0,maximum-scale=1.0,user-scalable=no\"/>\n<meta name=\"format-detection\" content=\"telephone=no,email=no,address=no\" />\n<title>物业费不好收了，万物云利润跌近四成，朱保全称“要帮开发商卖房”</title>\n<style type=\"text/css\">\na,abbr,acronym,address,applet,article,aside,audio,b,big,blockquote,body,canvas,caption,center,cite,code,dd,del,details,dfn,div,dl,dt,\nem,embed,fieldset,figcaption,figure,footer,form,h1,h2,h3,h4,h5,h6,header,hgroup,html,i,iframe,img,ins,kbd,label,legend,li,mark,menu,nav,\nobject,ol,output,p,pre,q,ruby,s,samp,section,small,span,strike,strong,sub,summary,sup,table,tbody,td,tfoot,th,thead,time,tr,tt,u,ul,var,video{ font:inherit;margin:0;padding:0;vertical-align:baseline;border:0 }\nbody{ font-size:16px; line-height:1.5; color:#999; background:transparent; }\n.wrapper{ overflow:hidden;word-break:break-all;padding:10px; }\nh1,h2{ font-weight:normal; line-height:1.35; margin-bottom:.6em; }\nh3,h4,h5,h6{ line-height:1.35; margin-bottom:1em; }\nh1{ font-size:24px; }\nh2{ font-size:20px; }\nh3{ font-size:18px; }\nh4{ font-size:16px; }\nh5{ font-size:14px; }\nh6{ font-size:12px; }\np,ul,ol,blockquote,dl,table{ margin:1.2em 0; }\nul,ol{ margin-left:2em; }\nul{ list-style:disc; }\nol{ list-style:decimal; }\nli,li p{ margin:10px 0;}\nimg{ max-width:100%;display:block;margin:0 auto 1em; }\nblockquote{ color:#B5B2B1; border-left:3px solid #aaa; padding:1em; }\nstrong,b{font-weight:bold;}\nem,i{font-style:italic;}\ntable{ width:100%;border-collapse:collapse;border-spacing:1px;margin:1em 0;font-size:.9em; }\nth,td{ padding:5px;text-align:left;border:1px solid #aaa; }\nth{ font-weight:bold;background:#5d5d5d; }\n.symbol-link{font-weight:bold;}\n/* header{ border-bottom:1px solid #494756; } */\n.title{ margin:0 0 8px;line-height:1.3;color:#ddd; }\n.meta {color:#5e5c6d;font-size:13px;margin:0 0 .5em; }\na{text-decoration:none; color:#2a4b87;}\n.meta .head { display: inline-block; overflow: hidden}\n.head .h-thumb { width: 30px; height: 30px; margin: 0; padding: 0; border-radius: 50%; float: left;}\n.head .h-content { margin: 0; padding: 0 0 0 9px; float: left;}\n.head .h-name {font-size: 13px; color: #eee; margin: 0;}\n.head .h-time {font-size: 11px; color: #7E829C; margin: 0;line-height: 11px;}\n.small {font-size: 12.5px; display: inline-block; transform: scale(0.9); -webkit-transform: scale(0.9); transform-origin: left; -webkit-transform-origin: left;}\n.smaller {font-size: 12.5px; display: inline-block; transform: scale(0.8); -webkit-transform: scale(0.8); transform-origin: left; -webkit-transform-origin: left;}\n.bt-text {font-size: 12px;margin: 1.5em 0 0 0}\n.bt-text p {margin: 0}\n</style>\n</head>\n<body>\n<div class=\"wrapper\">\n<header>\n<h2 class=\"title\">\n物业费不好收了，万物云利润跌近四成，朱保全称“要帮开发商卖房”\n</h2>\n\n<h4 class=\"meta\">\n\n\n2026-03-20 22:01 北京时间&nbsp;&nbsp;&nbsp;<a href=http://finance.eastmoney.com/a/202603203679231996.html><strong>时代财经</strong></a>\n\n\n</h4>\n\n</header>\n<article>\n<div>\n<p>当物业费收缴变得不确定，市场正在重新评估物企的价值，即便是行业龙头万物云也不例外。　　2025年，万物云（02602.HK）实现收入372.72亿元，同比增长2.7%；核心净利润21.28亿元，同比增长0.8%。从经营数据看，公司仍保持一定韧性，住宅物业服务作为基本盘持续贡献增量，收入占比提升至56.1%。　　利润表的另一面，则显露出明显的压力。受物业空置率上升、收缴率下滑、关联方应收款大额计提...</p>\n\n<a href=\"http://finance.eastmoney.com/a/202603203679231996.html\">网页链接</a>\n\n</div>\n\n\n</article>\n</div>\n</body>\n</html>\n","isBrief":false,"type":0,"news_type":1,"symbol":"BK0188","symbol_name":"融资融券","start_time":0,"source_url":"http://finance.eastmoney.com/a/202603203679231996.html","article_id":"2620373268","we_media_id":null,"thumbnails":[],"rights":null,"url":"https://stock-news.laohu8.com/highlight/detail?id=2620373268","pubTimestamp":1774015260,"columns":[],"sourceInfo":{"source_id":"stock_eastmoney","name":"东方财富"},"weMediaInfo":null,"summary":"当物业费收缴变得不确定，市场正在重新评估物企的价值，即便是行业龙头万物云也不例外。2025年，万物云（02602.HK）实现收入372.72亿元，同比增长2.7%；核心净利润21.28亿元，同比增长0.8%。从经营数据看，公司仍保持一定韧性，住宅物业服务作为基本盘持续贡献增量，收入占比提升至56.1%。利润表的另一面，则显露出明显的压力。","collect":0,"end_time":0,"defaultTopTitle":"eastmoney.com","property":[],"viewcount":null,"language":"zh","relate_stocks":{"BK0188":"融资融券","BK0174":"增持","000002":"万科A","LU1328615791.USD":"FULLERTON LUX FUNDS - ALL CHINA EQUITIES \"I\" (USD) ACC","BK0180":"装配式建筑","LU1064131003.USD":"FULLERTON LUX FUNDS - CHINA A EQUITIES \"A\" (USD) ACC","LU1064130708.USD":"FULLERTON LUX FUNDS - CHINA A EQUITIES \"I\" (USD) ACC","02602":"万物云","BK0196":"行业龙头","LU2148510915.USD":"FULLERTON LUX FUNDS - CHINA A EQUITIES \"R\" (USD) ACC","BK0187":"一线龙头","BK1258":"房地产运营公司","BK0178":"特色小镇","BK1229":"房地产经营公司","BK0028":"国家队","BK0086":"举牌","BK0157":"深圳前海新区","BK0273":"房地产"},"translate_title":"Property fees are not good to collect, and the profit of everything cloud has dropped by nearly 40%. Zhu Baoquan said \"to help developers sell houses\"","themeId":null,"isJumpTheme":false,"ttsUrl":null,"symbols_score_info":{"000002":1.5,"02602":1.5},"content_text":"当物业费收缴变得不确定，市场正在重新评估物企的价值，即便是行业龙头万物云也不例外。　　2025年，万物云（02602.HK）实现收入372.72亿元，同比增长2.7%；核心净利润21.28亿元，同比增长0.8%。从经营数据看，公司仍保持一定韧性，住宅物业服务作为基本盘持续贡献增量，收入占比提升至56.1%。　　利润表的另一面，则显露出明显的压力。受物业空置率上升、收缴率下滑、关联方应收款大额计提减值等影响，万物云年内利润降至7.72亿元，同比下滑38%。　　《致股东书》中，万物云董事长朱保全开篇就直言，“2025年开发行业的故事脉络大家都知道，由此看公司财报数据，下半年就相关款项计提减值人民币7.4亿元，这使得年报净利数据并不好看。”　　当开发商周期波动传导至物业公司，行业的核心问题也在悄然变化。能否持续赚钱之外，资本市场也关注既有收入能否顺利回收。　　截至3月20日收盘，万物云报收17.56港元/股，下跌5.79%。 　　3月20日，万物云召开2025年度业绩发布会　　空置房侵蚀利润，万物云要帮开发商卖房　　在利润结构上，万物云呈现出一定韧性。　　2025年，公司核心净利润为21.28亿元，同比增长0.8%；若进一步剔除开发商业务影响，核心净利润为17.08亿元，同比增长11.1%，显示经营端仍具备一定内生增长能力。　　不过，表面稳健的盈利表现，正受到盈利质量下行的侵蚀。　　报告期内，万物云实现毛利45.60亿元，同比下降3.3%，毛利率由13.0%下滑0.8个百分点至12.2%。　　社区空间居住消费服务实现毛利30.26亿元，毛利率13.0%，同比下滑1.4个百分点，其中住宅物业服务毛利率下滑0.7个百分点至11.7%。相较之下，商企和城市空间综合服务实现毛利9.12亿元，毛利率小幅提升至7.7%，但物业和设施管理服务毛利率下降0.4个百分点至8.0%。　　毛利率下滑缘自多重因素。首先居民缴费能力下降，叠加法拍、失联、查封等无可执行资产增加，直接拖累物业费收缴率。其次，开发商去化承压导致空置房数量上升，使原本由开发商承担的物业费逐渐转化为应收账款，并带来潜在坏账风险。而市场竞争加剧，新承接项目普遍处于爬坡期，短期内难以贡献稳定利润。　　更深层的冲击来自空置率。朱保全指出，一个交付的小区可能会有超过30%的未售房屋，而剩余70%已销售的部分，则要被动接受30%需要开发商支付的空置房物业费，这部分应收账款往往会形成坏账。“为了减少应收账款，就要去参与房企给供应商提供的以房抵债，但抵债资产往往又面临减值。”　　克而瑞物管研究中心数据显示，2025年全国物业服务企业（500强）平均收缴率降至71%，连续四年下滑，物业费价格亦同步走弱。　　面对开发商持有空置房规模超预期的现实，万物云正尝试调整经营路径。一方面，通过精细化运营缓解收缴率波动对现金流和利润率的冲击；另一方面，延伸服务边界，介入房屋去化环节，包括协助开发商销售尾盘、参与以房抵债安排，并探索将去化回款优先用于支付物业管理费用。　　“我们已经启动协助开发商卖房、租房。”朱保全介绍，在部分城市，公司已在二手房交易市场取得进展，在武汉自管小区中的二手房交易市场中市占率同比提升2.49个百分点至35.70%，郑州则达到47%。　　继续压降关联交易，去年回收现金18.9亿　　从结构看，万物云对开发商的依赖正在下降。　　2025年，公司持续关联交易收入降至22.39亿元，同比减少近12亿元，占总收入比重降至6.0%，2021年为19.2%；与此同时，关联方贸易应收款余额同比减少3.82亿元至20.64亿元。　　换言之，万物云一方面在减少关联生意，另一方面也在收回旧账。　　朱保全表示，2025年公司应收管理多措并举，现金回款与债务互抵等非现金结算方式协同发力，全年累计实现关联方回款约28.5亿元，其中现金18.9亿元。　　“当前策略的核心是把风险控制和现金回收放在第一位，尽可能压缩风险敞口。”万物云财务负责人王绪斌强调。　　资产抵债也意味着新的挑战。　　万物云副总经理、资产运营中心总经理叶菲表示，这类资产多为被动获取，主要目的在于对冲下行风险，将潜在坏账转化为可运营或可处置的资产，以降低损失暴露。　　“2025年，公司在确保整体不发生亏损的前提下，加快对相关资产的去化进度，全年实现约4亿元现金回流。”叶菲进一步表示，2026年预计通过资产销售实现约3亿元现金回流。对于大宗经营性资产，将结合其成熟度及收益表现，择机推进1至2个重资产项目的退出安排，以优化资产结构与资金回笼效率。　　更深层的变化，体现在行业关系的重塑。　　“十年前，我们在深圳承接一个头部地产企业开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。2025年，我们在天津也首次退出一个关联企业开发的项目，这是对历史内部红线的突破。”朱保全举例说。　　过去物业公司往往深度绑定开发商项目，而如今这一隐性约束正在被打破。当关联交易收缩、回款成为核心指标，物业行业的竞争焦点正在转向现金流质量与资产处置能力。　　“行业的市场成熟度进入新的阶段，选择权交给业主，企业的历史包袱也会逐一释放。”朱保全说。（文章来源：时代财经）","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"-1","news_tag":"","news_rank":0,"isVideo":false,"video":null,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"need_login_tip":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; +claudebot@anthropic.com)","isDev":false,"isTTM":false,"tenantId":"TBCN","deviceId":"web-server-community-laohu8-v3","version":"4.42.0","shortVersion":"4.42.0","platform":"web","vendor":"web","appName":"laohu8","isIOS":false,"isAndroid":false,"isTiger":false,"isTHS":false,"isWeiXin":false,"isWeiXinMini":false,"isWeiBo":false,"isQQ":false,"isBaiduSwan":false,"isBaiduBox":false,"isDingTalk":false,"isToutiao":false,"isOnePlus":false,"isHuaWei":false,"isXiaomi":false,"isXiaomiWebView":false,"isOppo":false,"isVivo":false,"isSamsung":false,"isMobile":false},"href":"/m/news/2620373268","isCrawlerRequest":true}