向上而生 | 中海打了一个寒战

观点新媒体02-09

编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰——唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，...

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和毛利率水平的稳健”。如果说直到2025年上半年中海依旧稳坐房企“利润王”位置，那么来到第三季度，利润承压的局面已经非常明显。2025年第三季度，中海录得收入197.8亿元，经营溢利为10.3亿元；截至2025年9月30日止9个月，收入为1030亿元，经营溢利为131.5亿元。和自身往年成绩单相比，2024年第三季度录得收入226.5亿元，经营溢利为21.3亿元。事实上，从2021年开始便可隐隐窥见中海盈利下滑的端倪。数据来源：企业公告、观点指数整理2020年至2024年，中海分别录得归母净利润439亿元、401.55亿元、232.65亿元、256.09亿元及156.36亿元，2021年至2024年分别同比变动-8.54%、-42.06%、10.1%及-38.95%。2020年达到高峰之后，中海利润便开始走向下坡路，2022年与2024年跌幅更是接近腰斩。进入2025年上半年，中海盈利下滑趋势未改，录得归母净利润86亿元，同比降幅达16.62%，2025年全年盈利或将继续下跌。大华继显研究报告指，预期中海2025年核心净利润将按年下跌18.1%，主要因物业发展业务毛利率下跌，以及减值带来压力。三季报中利润同比“腰斩”，打破了市场对中海“利润王”的最后期待。瑞银研究报告亦指，中海管理层预计2025年盈利将按年跌高双位数，收入则大致持平。全年确认毛利率将较2025上半年进一步下跌，且公司预期2025年存货减值将与2024年的16亿元相若。中海集团主席颜建国曾多次在业绩会上强调“毛利率要保持在30%以上”，但近些年似乎也不再提起。或许因为早在2021年毛利率便已经跌破30%，到了2025年中期，毛利率更是已经跌下“2”字头，来到17.4%。数据来源：企业公告、观点指数整理从市场大环境与行业周期看，整体价格下行，多个高端项目前期推进并集中结转，外部层面对利润施加压力；还有中海自身区域发展失衡、项目布局及推盘节奏失准，高利润项目销售转化较慢，导致盈利失血加重。除此之外，另一层直接因素或许还是在成本上——中海在投资端花的钱变多了。拿了多少地？“以销定投”成为主流战略之后，绝大部分房企都开始聚焦一线及强二线城市，核心城市核心地块的竞争更加激烈。中海地产其实是最早走上高端布局的一批房企，2010年3月完成对蚬壳电器并购之后成立的中海宏洋，在整个中海地产体系中负担了低线城市的深耕任务。将三四线城市布局基本装入中海宏洋这个子公司之后，中海在2019年就确立了“主流城市、主流地段、主流产品”的“三个主流”发展战略，投资基本集中于一二线城市核心区，特别是加大了对一线城市的投资强度。2023年，中海便在北上广深四个一线城市拿了12个项目，总建筑权益规模合计322.53万平方米，全年拿地规模占比约45.54%；拿地金额共731.3亿元，占全年拿地金额的59.54%，接近六成。随后中海一线城市拿地强度持续提升，同时在非一线城市的投资有所减弱。2024年全年只拿了16宗地，但在一线城市新增7个项目，权益面积106.24万平方米，全年拿地规模占比43.59%；拿地金额401亿元，占比80.18%。或许是意识到面粉储备与质量还是直接与项目销售挂钩，再叠加市场理性回归等因素，中海2025年全年在16个城市有35宗地块落袋，总拿地金额913.38亿元，较2024年增长将近一倍。其中，中海在一线城市新增16个项目，权益面积180.87万平方米，占比40.69%，同比下降2.9个百分点；拿地金额655.37亿元，占比71.75%，同比下降8.43个百分点。不仅拿地数量增加，聚焦一线城市导致拿地成本也翻了几倍。光是年内在上海拿下的6宗地块，中海便已砸下389.9亿元，占全年总投资额将近半数。其中，持有50.5%权益的上海徐汇区项目1对应权益地价为174.43亿元，持有30.5%权益的上海徐汇区项目2对应权益地价为30.19亿，两宗地块则对应中海2025年12月推出的安澜上海项目。在城市土地出让热度分化逐渐明显的当下，2024年投资谨慎一定程度上带来了2025年销售的退步，因此中海一反过去两年谨慎，加大了投资强度，看起来哪怕牺牲掉利润都要先把核心区域的高价值地块拿到手。毕竟2025年在上海被赶超，与土地储备没跟上有很大关系。先是因为当初参与“围标”事件而被禁止在上海拿地三年，解禁之后的2023年，中海只在上海徐汇区拿下一宗地块，也就是2024年业绩贡献仅次于顺昌玖里的中海领邸玖序。2024年，中海全年在杨浦区拿下2宗地块，上海区域“面粉”数量并没有增加多少，即便是加上该年新增的12.77万平方米，在上海区域土储也仅有不到200万平方米。随着环宇玖章、云邸玖章等项目入市，土地储量已被消耗掉部分，整体呈现入不敷出态势，再加上中海依然需要不断推盘抢占市场，大多数项目基本都是快建快销的短周期转化模式，“猛火现炒”的比例越来越高。2025年12月开盘入市的环宇玖章项目，便是中海于7月拿下的普陀真如多用途组团用地，成交价65.25亿，成交楼面价58823元/平方米。2024年凭借顺昌玖里和领邸玖序销售700亿的神话，并没有再次眷顾，销售大退步或许让中海紧张起来，2025年在上海拿下6宗地块，拿地金额也是16个城市中最大的。不过，过去投资收缩带来的土储告急不止体现在上海区域，南方区域土地储备也并不从容。除了年内拿下广州大道南二期地块，中海在广州没有多余土地储备。目前，中海广州在售楼盘共7个，包括中海大境、中海亚运城、中海麓府等项目尾盘，存货去化是广州区域最大命题。能支撑起南方大区销售的只有深圳，但中海在深圳的布局更贴近“猛火现炒”。2024年，中海总共在深圳拿下两宗地块，项目均已于2025年内开盘，2026年项目还要看2025年拿下的另外两宗地块何时能够入市。据中海幸福家小程序，中海深圳在售楼盘共13个，除了2025年新入市的大运玖章、深圳湾沄玺，还有深湾玖序、云启源境、寰宇珑宸等在售。“吃老本”或许是中海在南方大区的最大关键词。从拿地聚焦策略来看，无论是土储规模还是新增项目，北京都是中海“头牌”区域，但实则也是冰火两重天。一方面是京华玖序、万吉玖序等项目热销，另一方面是2024年底豪掷110亿拿下万泉寺地块，建成的丽金府去化成绩并不理想，丽泽叁号院至今也还有七成库存待售。成绩喜忧参半，中海却又不能放弃多年积累的打拼成果，只能在土地市场中寻觅合适的面粉，继续将蛋糕做大。作为最为看重的区域，中海年内北京拿地6宗，与上海并列第一，新增土地规模23.99万平方米，总权益建筑面积63.46万平方米，拿地金额为189.82亿元，占全年拿地金额20.78%。虽然中海2025年在北京的境遇已经改善不少，但存货依旧是共通的难题——中海幸福家小程序中，北京是中海库存压力最大的城市，共有35个楼盘在售。红盘总是寥寥，去化才是日常。向上的路，伴随着鲜花掌声，也遍布荆棘挑战，中海是继续求稳、静步而行，或是筹谋一场华丽的反击？向上而生 | 荆棘与玫瑰，向上而生的道路。免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"isVideo":false,"video":null,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"need_login_tip":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; 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