报告导读：从四季度报底层数据来看，强势板块仍保持稳健经营，可关注弱势项目的筑底情况。
从四季度财务数据反映的运营情况来看，优势板块业务表现依然稳固，值得留意的是相对薄弱板块的企稳信号。保障房板块各项经营指标持续小幅向好，少数市场化项目出现阶段性波动；消费类板块增长较为显著，龙头项目通过改造升级提升了实际可租赁面积，并维持较高出租率，实现了租金与出租面积同步增长，但也有部分项目受改造进度影响收入指标短期有所回落；产业园区板块继续保持分化态势，厂房类项目整体运行平稳，部分研发办公类项目经营下滑的速度有所减缓，正从“量价双降”转向“以价换量”，且年末租金回收情况有所改善，不过仍有部分项目面临持续的经营压力；物流仓储板块整体亦存在一定挑战，以价换量现象较为常见，但波动幅度有限，整体处于可控范围；市政环保领域中，中航首钢绿能项目表现亮眼，济南能源的供热面积也实现小幅增长；高速公路与能源板块依旧呈现较大波动，需注意区分其短期扰动因素与长期趋势影响。
二级市场方面，2026年以来REITs市场实现“二连跳”。实际上，如果结合2025年12月下旬来看的话实现“三连跳”，其中25年12月下旬主线是REITs计价扰动后的超跌修复，26年1月初为消化政策红利预期，1月中下旬则主要是季报出炉后做多情绪的集中释放，本质也是1月初以来行情的延续，因此也不难发现被压制的市场情绪在财报披露前便显露松动迹象，部分项目甚至出现“抢跑式”上涨行情。后续来看，当前政策红利仍在兑现期，机构配置需求旺盛，对于强势板块仍可保持关注，但需关注短期配置节奏，注意追高风险，可待回调后参与，此外部分潜在涨幅空间更充裕项目仍可挖掘。
风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。
报告来源
以上内容节选自国泰海通证券已发布的证券研究报告。
报告名称：强者恒强，关注业绩筑底走向——公募REITs四季度报点评；报告日期：2026.01.27 报告作者：
刘玉（分析师），登记编号：S0880523050002
汤志宇（分析师），登记编号：S0880525070031
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