高盛：2026中国房地产市场低迷延续，两大新风险浮出水面

信息量有点大2025-12-19

一、市场基本面：一二手市场持续低迷，企稳时间再推迟2026 年房地产物理市场仍将延续下行趋势，供需失衡与价格压力加剧，企稳时间预计进一步延后：一手市场：2026 年商品房销售面积预计 8.45 亿平方米，同比下滑 6%；销售金额 7.9 万亿元，同比下降 8%；均价维持 3% 的同比跌幅，主要依赖一二线城市及高端产品占比提升支撑价格韧性。新开工面积 4.79 亿平方米，同比下滑 15%；房地产投资...

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7万亿元，但实际提款进展停滞，开发商贷款余额停滞不前，流动性注入未能有效落地。A股房企利息支出占销售额比例图行业债务重组进展图，已重组1.2万亿元，仅占问题房企债务1/3-1/428 家FHLP房企债务结构，短期债务占比70%，较下行前翻倍，短期偿付压力大开发商贷款余额与白名单审批规模，白名单审批7万亿元，贷款余额停滞，政策落地梗阻三、核心新风险：房贷 LTV 攀升与债务展期不确定性市场低迷背景下，两大新风险浮出水面，可能加剧市场负反馈循环：风险一：开发商债务展期空间见顶民营房企销售收缩与债务高企导致利息偿付能力持续恶化，尽管政策已推动多轮贷款展期，但房价持续下跌背景下，进一步展期的可能性边际收窄。以万科境内债券展期事件为信号，行业信用违约风险可能进一步激化，尤其是中小民营房企，其资产周转率从行业下行前的 40% 降至 2024 年的 8%，债务化解难度大幅增加。风险二：房贷LTV高企引发连锁反应房价持续下跌推高房贷与经营性贷款的 LTV（贷款价值比），家庭债务负担高企加剧风险传导：风险规模测算：基准情景（房价再跌 10%-15%，较峰值跌 40%）下，约 5.2 万亿元房贷、0.8 万亿元经营性贷款（合计 6 万亿元）的 LTV 将突破 80% 的银行安全阈值；悲观情景（房价再跌 30%，较峰值跌 50%）下，受影响贷款规模将增至 17 万亿元（14.7 万亿元房贷 + 2.3 万亿元经营性贷款），占相关贷款总额的 33%。家庭债务压力：2025-2027 年中国家庭债务偿付负担仍将维持在 15% 以上，高于日本房地产周期峰值（12%），接近美国峰值（16%），可能抑制消费并加剧房贷违约风险，形成 “房价下跌 - LTV 攀升 - 信用收缩 - 销售下滑” 的负反馈循环。不同房价下跌情景下受影响贷款规模表中国与美日家庭债务偿付负担对比图居民信贷结构图表四、总结：市场低迷延续，风险集中于民营房企与高 LTV 房贷2026 年中国房地产市场仍将处于深度调整期，核心结论可概括为三点：市场层面：一二手市场供需失衡加剧，销售、投资持续下行，房价较合理价值仍有调整空间，租赁市场难以提供支撑，企稳时间进一步推迟；企业层面：民营房企流动性压力持续恶化，债务重组进展缓慢，信用违约风险升温，国企与民企分化进一步拉大；风险层面：开发商债务展期空间见顶与房贷 LTV 高企构成两大新风险，可能触发负反馈循环，需重点关注政策刺激与定向流动性注入的落地效果。关键观察点：是否有新的需求端刺激政策出台，以及针对一二线城市有优质土地储备的开发商的定向流动性支持，这将是打破市场低迷格局的核心变量。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"-1","news_tag":"economic","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":1,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; 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