深度丨500亿元接手48座万达广场，PAG操盘手单伟建的商业地产新思考

IP财经12-18

如今，通过出售万达广场股权，万达彻底从[地主]转变为[管家]，专注于商业运营服务，这种转型虽属无奈，却契合了行业发展趋势。500亿背后的资本博弈2025年，中国商业地产行业迎来标志性事件，PAG（太盟投资集团）领衔五家投资方组建的合营公司，以500亿元对价拿下万达商管旗下48座万达广场100%股权。这48座广场遍布北上广等一线城市、福州厦门等二线城市及榆林乐山等三四线城市，地域覆盖广泛，且交易后仍...

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LP持有PAG的17.60%股权，进一步巩固了其[亚洲小黑石]的地位。PAG的核心能力体现在四个方面，逆周期投资的胆识与眼光、组建联合体的资本整合能力、[重资产、稳运营]的现金流偏好、本土化与专业化相结合的投后管理。在澳大利亚，PAG近期以约2.545亿澳元收购了墨尔本Flinders Gate办公综合体，该资产出租率高达94%。2023年至2025年间，PAG在澳大利亚完成多笔重大交易，包括悉尼44 Market Street甲级写字楼、墨尔本Collins街地标物业等。但PAG的[抄底]并非简单的低买高卖，而是伴随着深度的投后管理和价值提升计划。与纯粹的财务投资者不同，PAG擅长通过翻新改造、运营优化、财务重组等方式，从根本上提升资产的内在价值。例如，PAG在韩国首尔收购的一栋办公楼，通过全面翻新使净面积增长27%，营业收入净额增长109%，最终实现2.3倍回报和37%的毛内部收益率。因此，PAG在收购资产后，往往会组建专业的投后管理团队，从运营、财务、战略等多个维度为资产赋能。PAG的[多兵种作战]能力，建立在三大业务板块的协同之上。私募股权板块擅长困境企业重组，曾主导深发展银行并购案、古井贡酒混改，历史内部收益率IRR达26%。不动产板块专注机会型投资，旗舰基金SCREP VIII募资规模达120亿美元，重点布局核心城市商业及物流资产。信贷板块则起源于2002年，通过多策略对冲基金为另类资产提供流动性支持。这种架构的精妙之处在于[化学反应]，当不动产团队发现潜在并购标的时，信贷部门可先行提供[过桥贷款]锁定资产，私募股权团队则同步设计后续运营提升方案。2023年收购香港高银金融国际中心时，PAG正是通过信贷基金提供35亿港元过渡性融资，不动产团队同步启动外立面翻新与租户结构优化。最终使项目估值6个月内提升28%，上演[闪电修复]经典案例。危机中的价值发现者PAG的崛起离不开单伟建的精准掌舵，1954年出生的他，北京长大，15岁时响应[上山下乡]号召，前往内蒙古戈壁沙漠垦荒。在长达六年的知青岁月成为其日后面对复杂投资环境的精神底色。1975年，单伟建考入北京对外贸易学院英文专业，1980年获得出国奖学金，进入旧金山大学攻读工商管理硕士，后又在加州大学伯克利分校拿下经济学硕士与工商管理博士学位。毕业后，他先后在世界银行、宾夕法尼亚大学沃顿商学院任教，1993年加入摩根大通担任董事总经理，正式踏入金融核心领域。1998年至2010年，他担任新桥投资集团（现称TPG亚洲）执行合伙人期间，主导了韩国第一银行、深圳发展银行等经典并购案。1998年，他代表TPG出手，经过15个月的艰难谈判，以5亿美元拿下韩国第一银行51%的股权。五年后，该银行以五倍的价格卖给渣打银行，单伟建因此一战成名。以1.5亿美元注资深圳发展银行，最终以22亿美元退出，两项交易均斩获数倍回报。凭借[抄底—改造—退出]的模式斩获丰厚回报，奠定了行业地位。2010年，单伟建离开TPG，募集25亿美元创办太盟投资，开启了独立执掌投资帝国的征程。他将[控股型投资]作为核心战略，坚信[不管资本市场怎么样，退出从来都不是障碍，只是市场好的时候价钱高一点，不好的时候价钱低一点]。单伟建的投资逻辑始终坚定，在危机中寻找价值，在低估时大胆出手，价值投资为核心，逆周期布局为手段，深度赋能为保障。聚焦头部消费企业，以控股型投资获取主导权，通过改善经营创造价值，最终实现长期回报。他曾多次在公开场合直言自己是[农民]，秉持着[春种秋收]的朴素投资哲学，不追求短期的投机收益，而是专注于挖掘资产的长期内在价值。商业地产轻资产转型与价值重估当下正经历从增量扩张到存量优化的转折，存量资产盘活、轻资产运营、数字化转型成为关键词。单伟建认为，商业地产的核心价值在于稳定的现金流和长期增值潜力。他尖锐批评行业[重开发轻运营]的积弊，[太多开发商把商场建成后就束之高阁，以为收租是理所当然，却忘了租户需要持续的价值创造。]在商业地产领域，他的价值判断标准有三个：①地理位置，必须位于核心城市的核心地段，具备不可复制的区位优势。②现金流稳定性，项目必须运营成熟，能够产生持续稳定的租金收入。③资产增值潜力，通过后续的运营优化和改造升级，能够进一步提升资产价值。运营即价值，商业地产的核心是资产管理而非持有，其本质是[现金流制造机器]，而运营能力则是驱动机器运转的核心引擎。他进一步提出[资产管理三阶论]：基础层是物理空间的优化，进阶层是租户生态的重构，最高层是资产证券化的实现。结尾：随着房地产市场深度调整，高杠杆、重资产的发展模式难以为继，越来越多的房企开始寻求轻资产转型，通过出售资产回笼资金，聚焦核心运营能力。而像PAG这样的专业投资机构，凭借资本实力和运营经验，成为存量资产的接盘方和价值重塑者。部分资料参考：一波说商业实验室：《500亿拯救万达幕后：内蒙戈壁知青变身千亿[私募之王]财富风云》，香港商报：《入股万达500亿的PAG》，VCA创投社：《聊并购绕不开的男人——亚洲PE教父单伟建》，元素elements：《牵头抄底王健林的太盟，是什么来头》，并购产业联盟MA：《从戈壁农民到PE之王，[亚洲小黑石]单伟建如何做并购》注：本公众号所刊发稿件及图片来源于网络，仅用于交流使用，如有侵权请联系回复，我们收到信息后会在24小时内处理","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 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