克而瑞地产研究：房价环比止跌城市增多供求结构指标持续优化

智通财经2025-12-15

智通财经APP获悉，12月15日，克而瑞地产研究发文称，11月份，一手房价指数同比下降2.8%，降幅较上月扩大了0.2个百分点。各线城市新房销售价格环比下降。受基期因素影响，11月新房价格同比降幅结束年内持续收窄趋势，出现小幅扩大，但环比止跌的城市数量显著增加——增至11个，较上月多5个。12月15日上午，国家统计局如期发布2025年11月宏观经济和房地产数据。国民经济稳步增长，社零同比增速出现...

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70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。11月份，一手房价指数同比下降2.8%，降幅较上月扩大了0.2个百分点。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，降幅比上月扩大0.4个百分点。其中，上海上涨5.1%，北京、广州和深圳分别下降2.1%、4.3%和3.7%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.2%和3.5%，降幅分别扩大0.2个和0.1个百分点。各线城市新房销售价格环比下降。一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点。受基期因素影响，11月新房价格同比降幅结束年内持续收窄趋势，出现小幅扩大，但环比止跌的城市数量显著增加——增至11个，较上月多5个。除上海、沈阳、合肥外，大连、南京、重庆、贵阳、扬州等城市本月新房价格也实现环比企稳。正如此前预期，在高品质住宅供给持续增加、各地供给侧管控成效逐步显现的背景下，更多城市新房价格呈现企稳迹象。同时，得益于当前积极的金融政策导向，叠加二手房价格持续调整，各地逐渐涌现出能够覆盖购置资金成本的租赁房源。不过需要注意的是，区位较差、品质偏落后的二手房价格仍存调整空间，其价格指数的调整节奏或滞后于行业实际筑底周期。累计新开工规模不足新房销售规模七成，助力行业库存压力减轻1—11月份，房地产开发企业房屋施工面积65.6亿平方米，同比下降9.6%。其中，住宅施工面积45.8亿平方米，下降10.0%。前11月房屋新开工面积5.3亿平方米，下降20.5%。其中，住宅新开工面积3.9亿平方米，下降19.9%。11月新开工面积4396万平方米，同比下降27.6%，同比降幅缩小1.9个百分点。前11月房屋新开工面积仅为同期新房销售的68%。年内新开工与新房销售规模同步收缩，且持续低于新房销售，使得新房库存压力缓解的同时，也保证了新供应项目的市场竞争力，促进行业继续止跌回稳。2025年前11月，全国房屋竣工面积达3.9亿平方米，同比下降18%，降幅较前10月扩大1.1个百分点;11月单月竣工面积4593万平方米，同比下降25.5%。从单月走势来看，尽管11月竣工面积同比仍处下降区间，但行业竣工量已呈现周期性回升态势，反映出各地正持续发力推进保交房工作。尽管竣工面积与新开工数据因统计口径不同不具备直接可比性，但从同比增速变化可清晰看出积极信号：年内竣工面积累计同比降幅控制在20%以内，显著小于三年前新开工面积超30%的同比降幅，这充分说明当前项目化险、保交房工作正取得实效。这一进展也得到政策层面印证——12月召开的中国经济年会上，中央财办副主任明确表示，今年以来重点领域风险化解成效显著，地方政府隐性债务置换有序推进，保交房任务已全面完成。投资-销售差额持续收窄，行业加快迈向发展新模式1—11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，降幅高于同期新房销售额4.8个百分点。单看11月，开发投资额为5028亿元，同比下降30%，降幅较10月扩大7.3个百分点。进一步从投资与销售的匹配度分析，前11月全国房地产开发投资金额较同期新房销售金额高出4.6%，这一差距较上月收窄2.1个百分点。开发投资规模持续向新房成交金额靠拢，直观反映出行业正逐步脱离高杠杆扩张轨道，回归以销售为导向的理性发展状态。这一趋势在土地市场同样得到印证：前11月全国土地招拍挂成交面积6.9亿平方米，仅为同期新房销售面积的88%;叠加近年来地价持续下行，新增出让地块的成本压力显著减轻，后续销售前景也随之持续改善。投资、销售与土地市场的动态适配，正是行业向发展新模式平稳过渡的有力体现。综上，克而瑞地产研究给出如下判断：结合市场现状，行业正处于消化积压库存、重塑价格信心、转换需求驱动的关键阶段。需求侧已从城镇化增长与住房条件改善驱动，转向住房更新与品质升级驱动，这使得行业成交、投资等规模指标进入阶段性调整。12月中央经济工作会议明确2026年八项重点工作，房地产相关部署集中在第八条“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”，核心要求包括着力稳定房地产市场、加快构建房地产发展新模式及地方政府债务化险;民生领域重点聚焦就业、教育、医疗、婚育、防灾等议题。值得注意的是，“城市更新”区别于房地产单独列示，被纳入第一条“内需主导”范畴，相关表述升级为“高质量推进城市更新”。为巩固市场稳定态势，地方主管部门持续加大控增量、去库存、优供给力度。目前全国已有超25个省级行政区发布“十五五”发展规划建议，房地产领域提及频次最高的表述为“发展保障房”和“好房子”，二者均是当前市场下去化确定性较强的新增供给方向。存量盘活方面，规划建议集中围绕深化要素市场化配置改革展开，旨在推动各类要素资源高效配置、向先进生产力集聚，进而扩大内需、助力经济发展。此外，城市更新也独立于房地产单独成篇，强调与产业、人口发展的深度绑定。由此可见，未来房地产市场将在化解存量风险的同时，新增需求更趋确定性。从需求结构来看，随着行业告别城镇化规模扩张的红利期，住房更新将成为需求的核心组成部分。据人口普查数据推算，我国城镇约35%的存量住房建成时间超20年;而大量低效用地，也在客观上制约城市发展。通过改造各类低效用地，既能满足居民住房更新需求、推动城市产业升级，也能为房地产市场释放更多优质住宅用地，助力“好房子”发展，高质量城市更新仍具广阔空间。从短期行业指标走势看，受基期数值抬升及行业加速践行供求平衡的发展预期影响，预计2025年末新房交易规模将延续低位;为推动行业化险，投资、新开工数据也将持续回落，整体房价仍需进一步寻求底部支撑。不过，各地长短期库存压力将持续缓解，具体表现为投资销售比、一二级市场规模比、新开工销售比、待售面积等指标持续优化;同时，随着市场适销产品占比进一步提升，新房项目开盘去化率有望延续改善态势。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 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克而瑞地产研究：房价环比止跌城市增多 供求结构指标持续优化

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