智通财经APP获悉，12月11日凌晨，美联储公布2025年最后一次议息结果，一如预期减息0.25%，将利率降至3.5%至3.75%之间。那么，美联储降息对未来香港楼市有何影响?本文梳理了各地产机构关于美国降息后对楼市的看法。
经络按揭：美联储减息为香港按揭市场“松绑” 引发置业/换楼需求回流
随着美联储今日宣布减息，全球利率环境趋向宽松，经络按揭指出，这对香港银行按揭及拆息市场构成明显利好，有望降低供楼成本，提升购房及换楼需求，从而推动楼市交投回暖。
经络按揭表示，美联储减息将对全球资金成本产生连锁影响。鉴于香港金融体系与国际资本流动密切相关，此次美国降息为香港银行有空间下调最优惠利率(P-rate)与按揭利率(包括H按与封顶息率)提供了可能。过去几轮随着利率下降，香港多个银行已调低P-rate，按揭供款大幅减少，有效减轻业主还贷压力。
经络按揭分析称，如果银行顺周期下调按揭利率，对于现时考虑买楼或换楼的人士而言，是一个极具吸引力的“置业窗口期”。对于那些对按揭成本敏感、预算有限的买家而言，降低利率能实际减轻月供负担，提升“供楼vs租楼”比较的优势。
经络按揭认为，随着按揭成本下降、融资环境放宽，加之前期利率高企令部分买家观望的情绪得到缓和，不少刚性买家、自住需求者及换楼客有可能重新考虑入市/换楼。
这种需求回流，加上银行融资条件改善，有望推动短期内二手与一手楼成交量增加。对于市场整体而言，此轮利率变化可视为刺激交投、恢复市场活力的重要因素。
不过，经络按揭亦提醒，尽管宏观利率下调带来积极信号，但实际能否反映到按揭利率/银行P-rate，仍要视各银行资本成本、拆息(HIBOR)走势、以及银行风控策略。
如果银行选择谨慎定价或拆息持续偏高，则按揭成本未必大幅下降。即使利率宽松，供楼成本仍可能高于预期。因此，建议计划置业或换楼人士，在申请按揭前，密切关注银行最新P-rate、H按封顶息率与拆息(HIBOR)水平，以确定自身财务承受能力。
经络按揭总结认为，美联储减息为香港按揭市场注入潜在利好，是促使资金成本下降、释放按揭需求的重要契机。对于有意“上车”或“换楼”的人来说，目前可能是市场进入“观望—抄底/入市”窗口期。
不过，由于银行定价与拆息走势尚存变量，建议购房者保持审慎、理性判断，不宜单靠“降息”决定购楼。
高力：预测2026年香港楼价将有3-5%升幅
美联储今日凌晨宣布将联邦基金利率目标区间再下调25个基点，到3.50%-3.75%之间，消息合乎市场预期，是继本年10月29日降息25个基点后再度下调，也是自2024年9月以来第六次降息，全年合共下调75个基准点。
高力研究部及零售顾问主管李婉茵指，美联储从去年9月起确定进入减息周期，本年下半年更是步伐加速，美联储更随即宣布即将于本月12日购入价值400亿美元的短期国债，决心提升市场的资金流动性，也有利于国际资本转移投资多元板块，以作长期稳定的资产部署，相信同时有利房地产投资的资金流入，刺激交投。
高力香港估价及咨询服务高级董事及融资评估主管侯志港表示，减息对于香港住宅楼市能延续乐观气氛。本年楼价自4月起，开始修补年来的跌幅，并呈现温和升势，至本年10月份，楼价指数更是创下15个月新高，并较3月份低位上升3.3%。虽然香港最优惠利率再作下调的空间不大，然而受到专才移民政策、留学生需求带动，为香港住宅楼市及租务市场，巩固稳定的价格基础，减息进一步释放购买力，预测2026年楼价将有3-5%的升幅。
高力香港估价及咨询服务高级董事梁镇峰补充，减息有助纾缓发展商的融资与库存压力。自2025年下半年起，多个新盘销售表现理想，反映市场需求稳健。随着住宅市场投资气氛转趋活跃，加上库存及资金压力减轻，预计来年一手物业销售将保持乐观，发展商亦具备逐步调升售价的空间，成交量与价格均有望同步增长。
中原地产：美联储减息助稳香港楼市 买家信心回升成成交动力
美联储今日议息后宣布减息0.25%，中原地产表示，本次减息为环球资金成本带来进一步下调空间，亦为香港楼市注入正面动力，有助加速市场气氛回暖，并推动年底至明年初的买卖成交量。
中原地产指出，美联储正式开展新一轮减息周期，意味美国加息周期全面结束，有助纾缓香港按揭利率及资金成本上升压力。香港按息与拆息走势往往受美国利率结构影响，在减息预期下，H按利率及封顶息率有望保持在较低区间，供楼负担随之减少，刺激自住与投资需求加快释放。
中原城市领先指数(CCL)近月已显著回升，反映减息预期及本地经济改善正在转化为实质买盘。中原指，减息有助强化“供楼平过租楼”的趋势，令不少原本观望的买家重投市场，尤其中小型单位与刚需买家，最能受惠于按息下降带来的供款改善。
中原地产预计，利率环境进一步明朗，加上市场对经济前景预期改善，楼市正逐步走出调整期。一手及二手成交量未来有望持续增加，楼价有条件维持温和上升势头。集团认为，市场正处于“由谷底回升”的阶段，是买家部署入市的重要窗口。
中原强调，若环球资本环境继续宽松，而本地政策保持稳定，香港房地产市场有望在来年保持平稳向上走势。公司将继续关注HIBOR变动、银行按息调整及买家情绪，以便为客户提供最新市场分析及置业策略。
美联物业：美联储减息续为香港楼市注入活力 下半年一手成交料创半年度新高
随着美联储于今日宣布将美国基准利率下调至3.75%，美联物业认为，此举将进一步推动全球资金流动与融资成本下降，对香港楼市与豪宅市场构成利好。公司预计，在多重因素共同作用下，2025年下半年香港一手楼市(尤其是逾亿港元豪宅项目)的成交量，有望创下半年度新高。
美联物业指出，此次美联储减息不仅令美元资金成本下降，也通过联系汇率制度和国际资本流动，对香港按揭贷款环境形成宽松预期。较低的融资成本，将减轻买家按揭压力，增强置业或投资信心;同时，对豪宅买家资金安排、贷款成本及资产配置带来积极效果。
另一方面，美联物业认为当前香港本地资本市场与财富效应亦呈改善态势，港股上涨、财富累积，使部分高净值人士在资产与现金流动性方面具备较好条件，为豪宅市场提供支撑。
基于上述环境，美联预计：
下半年逾亿港元的一手豪宅成交，将有可能创出半年度新高;
整体楼市供需与成交气氛将进一步活跃，不局限于豪宅，也包括高端及中高端住宅;
对于准备入市的买家来说，目前可能是较为有利的“窗口期”，融资成本降低+资产流动性改善，可让置业或投资条件更具吸引力。
公司强调，将继续关注全球利率走势、本地按揭利率变化、银行融资与贷款成本，以及资本市场及财富分布情况，为客户提供最新市场分析与置业建议。
香港置业：美联储降息为香港楼市注入信心 有望推动交投回暖
随着美联储今日宣布减息0.25%，以刺激美国经济并应对全球通缩风险，香港置业认为，此举对香港整体利率环境及楼市情绪具有积极意义，有望推动按揭成本下降、释放购房需求，从而带动楼市交投回暖。
港置指出，由于香港与美元挂钩，加上香港银行及金融体系通常会随美国利率走势作出一定调整，因此美国降息将对香港按揭及贷款利率构成下行压力。过去香港银行减息已被证明能舒缓供楼压力，因此市场对按揭贷款成本下降预期升温，有助缓解买家供款负担。
对于有意置业的人士而言，降息降低了融资门槛，提升了供楼vs租楼成本的吸引力，可能促使一些之前观望的买家重新考虑入市或换楼方案。
港置认为，降息不仅改善按揭环境，也有助提振市场信心。若加上本地需求及供应稳定/改善、政策环境不变，楼市交投有望在未来数月回升。过去在降息周期后，香港楼市已出现成交量恢复迹象。
特别是对于刚性需求买家、中小户型，以及希望通过按揭置业/换楼的人士，当前环境可能是较理想的入市窗口。港置建议有意置业者应密切关注按揭利率及银行政策变化，把握合适时机。
不过，港置也提醒，利率只是影响楼市的一个关键因素，楼市未来走势仍受供应、政策、经济基本面及市况情绪等多重变量影响。即使融资成本下降，也不一定意味着楼价必然大幅上涨，对于中长期投资者/购房者来说，仍应审慎评估。
港置强调，购房者/投资者应以中长期回报为导向，并关注按揭利率、银行还款能力、租金走势、供求状况，以及整体经济环境变化为决策基础。
港置对美联储此次降息持谨慎乐观态度，认为降息为香港按揭与置业环境带来实质改善，有利于缓和供楼压力，也可能刺激一波买家回流，推动楼市交投回暖。对刚需买家、自住者或中长期持有者而言，目前可被视为一个相对有利的“入市窗口”。
但同时也强调，应审慎对待楼市未来走势，避免因为利率下降而对楼价过度乐观。
精彩评论