国金证券：楼市见底可能并不遥远预计明年一二季度有望企稳

智通财经2025-10-26

从二手房成交占比、租金回报率、房价收入比看，房地产距离止跌回稳并不遥远，按照当前市场的调整节奏，预计明年一二季度有望企稳。在《当前房地产市场的症结》中，我们指出新房的症结在于量（不稳），二手房的症结在于价（不稳），判断房地产市场何时止跌回稳，关键在新房销量、二手房价、市场估值泡沫这几个指标是否见底。2022年以来，全国新房住宅和二手房住宅成交面积整体稳定在15亿平方米左右，新房成交面积的收缩主要...

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2.5%为“锚”，对应的是全国整体房地产市场的止跌回稳。对于不同能级城市而言，房地产市场止跌回稳对应的租金回报率也并不相同。一线城市的城镇化进程尚未结束，以及2025年7月召开的城市工作会议“着眼于提高城市对人口和经济社会发展的综合承载能力，发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈”的定调，未来人口向高能级城市聚集的态势仍将延续，一线城市核心区域的房子未来仍有望跑赢通胀，具备投资价值。对应一线城市房地产止跌回稳的租金回报率，预计在2.0%-2.2%左右。对于二三线城市而言，在宏观因素尚未对房地产市场形成支撑的当下，能够初步实现止跌回稳的城市普遍具备两个特征：一是高租金回报率，通常在3%以上；二是租金价格止跌，同比增速在0.5%以上。目前，兼具这两个特征的城市包括乌鲁木齐、贵阳和哈尔滨，其房价跌幅明显好于全国，2025年9月乌鲁木齐、哈尔滨、贵阳可比口径下二手房价环比分别为-0.2%、-0.3%、-0.4%，显著好于全国房价的跌幅。从新房成交来看，1-9月哈尔滨和贵阳商品房成交面积同比分别增长23.1%和5.0%，也明显跑赢全国。宏观经济改善程度不及预期，地产企稳节奏慢于预期，新房供给瓶颈加剧。本文转载自微信公众号雪涛宏观笔记，作者：宋雪涛，张馨月：智通财经编辑：王秋佳。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"1","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 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