克而瑞发布2025中国房地产投资前景排行榜：上海、北京稳居前二一线城市率先释放更多筑底信号

智通财经2025-07-28

智通财经APP获悉，克而瑞地产研究发布2025中国房地产投资前景排行榜。就2025年TOP5位次变化来看，上海、北京以绝对优势继续排名前二，两地在供给侧和需求侧方面均具有极为显著的优势。超2000万的常住人口保障了巨大的自然住房更替需求，大量的外来人口使其拥有着巨量刚性住房需求，而大多家庭人均住房面积不足38平方米的现况，也使其拥有着更大的住房改善空间。再加之两地在“00年代”已渡过了新房成交规模...

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格局：上海、北京稳居前二，TOP50城市新房销售与GDP全国占比“双过半”就2025年TOP5位次变化来看，上海、北京以绝对优势继续排名前二，两地在供给侧和需求侧方面均具有极为显著的优势。从资源集中度情况来看，前景排行TOP50城市中有18个三线城市，较上年减少一个。","collect":0,"end_time":0,"defaultTopTitle":"zhitongcaijing.com","property":[],"viewcount":null,"language":"zh","relate_stocks":{"BK1148":"建筑与工程","09979":"绿城管理控股"},"translate_title":"CRIC releases 2025 China Real Estate Investment Prospects Ranking: Shanghai and Beijing are firmly among the top two and first-tier cities take the lead in releasing more bottoming signals","themeId":null,"isJumpTheme":false,"ttsUrl":null,"symbols_score_info":{"09979":1},"content_text":"智通财经APP获悉，克而瑞地产研究发布2025中国房地产投资前景排行榜。就2025年TOP5位次变化来看，上海、北京以绝对优势继续排名前二，两地在供给侧和需求侧方面均具有极为显著的优势。超2000万的常住人口保障了巨大的自然住房更替需求，大量的外来人口使其拥有着巨量刚性住房需求，而大多家庭人均住房面积不足38平方米的现况，也使其拥有着更大的住房改善空间。再加之两地在“00年代”已渡过了新房成交规模的高位时期，早已先于全国楼市进入供求平衡的新阶段，如北京1000万平方米左右的年交易量，对于现阶段北京存量住房规模而言，相当于住房更替周期超过80年。两地已经连续把持全国房地产投资前景排行榜TOP2的位置达到11年，上一次有城市挑战二者地位，还是在2015年楼市交易规模急剧扩张时的2015年，彼时广州凭借更高的交易规模超过北京跻身第二。中国城市房地产投资前景排行榜榜单整体解读PART 01 格局：上海、北京稳居前二，TOP50城市新房销售与GDP全国占比“双过半”就2025年TOP5位次变化来看，上海、北京以绝对优势继续排名前二，两地在供给侧和需求侧方面均具有极为显著的优势。超2000万的常住人口保障了巨大的自然住房更替需求，大量的外来人口使其拥有着巨量刚性住房需求，而大多家庭人均住房面积不足38平方米的现况，也使其拥有着更大的住房改善空间。再加之两地在“00年代”已渡过了新房成交规模的高位时期，早已先于全国楼市进入供求平衡的新阶段，如北京1000万平方米左右的年交易量，对于现阶段北京存量住房规模而言，相当于住房更替周期超过80年。两地已经连续把持全国房地产投资前景排行榜TOP2的位置达到11年，上一次有城市挑战二者地位，还是在2015年楼市交易规模急剧扩张时的2015年，彼时广州凭借更高的交易规模超过北京跻身第二。深圳排名跃升至第三。一方面是凭借更强的经济活力人口吸纳能力，疫情解封后2年GDP平均增速达到6%，2023年以来常住人口增长33万人，在TOP10城市中均高居第一，再加之大量优秀企业集聚、以及临近香港带来的人才集聚优势，其需求侧支持始终居于全国第一梯队。再加之近年来深圳在供给侧方面的良好管控，以及发展高品质住宅对于深圳存量改善需求的进一步挖潜，深圳楼市呈现出了更强的发展韧性，据CRIC监测数据，2024年深圳商品住宅成交金额达到3216亿元，同比上升23%，是TOP5中唯一成交金额上涨的城市。杭州、成都作为二线城市中的翘楚，近年来稳定在第4、5名的位置，两地的特征也很相似，其一是更强的需求侧韧性，不同于大多数城市的交易量在2021年后即进入下降阶段，两地商品住宅成交金额在2024年才出现转降，且成交金额均维持在2500亿以上;其二是可控的库存风险，两地广义消化周期、狭义消化周期均维持在3年以内和18个月以内的健康范围;其三是高涨的企业投资热情，频频拍出高溢价宅地，2024年杭州和成都经营性用地平均溢价率分别高达14%和7%，远高于二线城市4%的平均水平。从资源集中度情况来看，前景排行TOP50城市中有18个三线城市，较上年减少一个。就2024年数据来看，这50个城市拥有全国34%的常住人口，集中了50%的GDP，并且商品房成交面积也达到了全国的50%。在发达的经济水平、以及超过1.3亿的流动人口支持下，TOP50城市购房需求表现始终处于全国前列。其中位居TOP20的城市在供给侧管控、高品质住宅建设等方面均有着更为突出的表现，2025年下半年楼市有望走出更加明确的筑底企稳行情。PART 02 分化：需求侧支持部分沿海城市排名上升 封关利好下海南省尤为突出在投资前景排名中，本文综合考虑市场容量、市场供求、购买能力等城市基本面情况，同时将高校在校生数量、房地产开发投资额、土地财政依赖度、基础设施投资水平、教育支出、五星级酒店数量等外部因素也作为关键项目进行打分作为参考，从而得出最终排名。从各能级城市综合排名情况来看，各能级城市内部排名出现明显变动，譬如二线城市中天津、济南、南宁等城市排名显著上升，主要是得益于库存指标方面的优秀表现，三线城市中，温州、中山、珠海、三亚、儋州等沿海城市排名明显上升，主要是得益于需求侧支持，外来人口较多，改善需求较强，其中位于海南岛的三亚、儋州，更是在2025年封关预期聊下，需求侧迎来了新的增长点，如三亚在2024年交易量延续高位的基础上，2025年上半年三亚商品住宅成交增幅接近五成。一线城市方面，2025年迎来了更为出色的需求侧表现，上半年新房累计成交面积保持着13%的同比增幅，二手房成交更是同比增长22%，一二手房成交规模的同比反弹表现均显著优于二三线城市。尤其是在行业大力发展高品质住宅的当下，作为拥有更多高净值家庭的一线城市，近年来高端住宅市场已然成为了新的需求增长点，一线城市的主城核心区去化速度也明显优于外围。土地市场方面，一线城市更是频频拍出高总价高溢价地块，京沪深高单价宅地成交更是屡见不鲜，并在2025年均已刷新各自的招拍挂宅地的楼板价纪录(北京海淀、深圳前海、上海徐家汇)。客观而言，当前一线城市的房地产运行模式已不同于其他城市，作为国内城镇化水平最高、经济发展最为发达、存量住房需求最为充沛的城市，其供应、需求、库存、投资等各方面均显著优于其他城市，其中城市发展空间更大、副城发展更为成熟的上海和北京更加突出。二线城市平均排名相比上年前进了2名。作为区域性的人口集聚中心，二线城市在需求侧支持方面表现更佳，而作为省会或独立二级财政的地位，也使其在供给侧和融资调控方面能够调动更多相关资源。就城市排名变动来看，最值得关注的是天津，排名上升12个位次达到第7。作为国内四大直辖市之一，天津在教育升学方面优势突出，再加之近年来适时放开的限购、降首付比例、公积金异地贷款政策的放开等，近年来天津外来人口购房积极性显著提升，并带动一二手房交易热度持续提升，2025年上半年天津新房开盘去化率维持在六成以上，显著高于大多数城市三成左右的平均水平。济南上升6个位次至17名，南宁上升8个位次至23名，二者突出优势在于库存指标控制较佳，如济南狭义消化周期不到15个月，而南宁近年来大幅收缩供地规模，土地消化周期仅有1.1年。相对应的，苏州、宁波、福州等城市则是受制于较高的房价水平限制，需求侧筑底韧性不足，排名均较2024年有所下滑。三线城市平均排名与上年下降2个位次，温州、中山、珠海、三亚、惠州等城市表现较为突出，较2024年提升5名以上，均跻身TOP50行列。这些城市均为东南沿海地区的经济发达城市，外来人口较多，得益于近年来地方政府适时推出稳市场新政，库存指标、市场成交等指标均在持续改善。尤其是位于海南岛的三亚，作为海南岛第一旅居置业目的地，得益于近年来海南岛限购政策放松，再加之2025年末封关概念的临近，2024年以来三亚新房城市表现持续向好，2025年上半年保利三亚项目更是取得了逾1200套的销售佳绩。PART 03 需求：人口集聚+改善需求支撑 TOP20城未来仍有年均3亿㎡增量需求面对本轮的行业调整，城市间规模分化愈加显著，行业投资、成交规模也在进一步向头部城市集中。为此进一步将聚焦到TOP20城，根据各地城镇化水平、城乡住房面积增速差异等指标测算需求增长规模。从测算结果来看，TOP20城未来需求侧仍具备坚实支持，年均增量住房需求仍可达到3亿平方米。这一规模既源于人口持续集聚，也得益于存量住房改善动力。从人口基础看，TOP20城常住人口合计3亿，超过全国总人口的21%，上海、北京、重庆等超大城市常住人口均超2000万，人口密度优势显著。尽管多数城市城镇化率已超70%，但人口虹吸效应仍在，一方面重庆、济南等城镇化率较低城市仍有户籍人口转化空间，成为需求增量补充，另一方面北京、上海等地常住城镇人口中仍有较高占比为外来务工人员，正如7月份中央城市工作会议所言，常住人口市民化仍有较大发展空间。住房改善需求同样强劲，20城年均增量改善需求合计1.4亿㎡。按往期人均住房面积增长曲线保守估算，武汉、合肥城人均住房面积年增速仍达0.6㎡及以上，居住品质的升级诉求旺盛。分城市看，成都、重庆改善性增量住房需求超过1000万平方米，上海、武汉、天津也在800万平方米以上，改善需求仍较为旺盛。综合来看，人口持续向核心城市集聚叠加家庭住房条件升级，将共同支撑 TOP20城年均 3亿㎡的增量需求，成为当前房地产市场需求侧韧性的重要锚点。除厦门、济南外，其余TOP20城市的年均增量住房需求仍可保持在1000万平方米以上。现阶段各地主管部门还需加力促进库存减压，在达成供求关系新平衡之后，随着市场预期的改善，TOP20城市所释放的存量置业需求，也将与政策端形成合力，促进各地房地产发展新模式的更快到来。PART 04 一线城市：需求稳定性最佳、库存风险可控 率先释放更多筑底信号面对2022年以来的行业大幅调整，一线城市商品住宅成交规模也不可避免地出现了波动，2024年商品住宅成交总金额1.4万亿元，较2021年的高点下降了21%，但这一表现已显著优于其他能级。据国家统计局披露数据，2021-2024年期间，全国商品住宅成交金额降幅高达44%。一线城市需求侧在调整期的稳定性远远优于其他能级。其中深圳2024年商品住宅成交3216亿元，更是实现了同比上升23%的优异表现，较其2021年峰值的降幅也仅有12%，需求侧显示出了极强的发展韧性。进一步拆解需求结构，不同于大多数二三线城市，城镇化率提升所带来住房需求总量增加，早已不再是一二线城市新房需求增长的主要因素，一方面是一线城市城镇化率水平已达高位，进一步上升的空间较小，京沪穗深的城镇化率分别为88%、90%、87%和99.8%，不论是从保障城市农产品供给的基本需求来看，还是从国际上发达城市城镇化率的发展规律来看，城镇化率提升均进入最后的慢速增长期;另一方面，近年来北京、上海常住人口增速显著放缓，广州、深圳2024年常住人口增量虽然分别达到20和26万，重新攀升至全国前列，但2022-2023年连续两年也都在缓慢增长，客观而言，不论是从自身城市发展规模，还是从全国均衡发展的角度来看，一线城市城市人口总量已经进入了低速发展期。一线城市需求侧的稳定，一方面是得益于充沛的流动人口，在一线城市8300万常住人口中，有3700万尚无本地户籍，出于医疗、养老、子女教育、赡养父母等需求，这些外来人口家庭大多均拥有着强烈的购置意愿，因此在近年来一线城市放宽限购、限贷等政策的支持下，这些群体置业脚步明显加快。虽然受限于更为紧迫的自住需求，以及购买力限制，这些群体更多地在涌入二手房市场，带动一线城市二手房成交金额在2023年以来持续回升。2024年一线城市二手房成交金额达到1.8万亿元，较2022年增长41%，其中深圳更是增长了146%,达到3112亿元。而二手房售出所带来的资金流动，也在进一步连锁推动一线城市改善性需求和高端的释放。另一方面是改善性需求的支持，近年来各地加强、加快高品质住宅供给的脚步，更在进一步提升一线城市高端、豪宅项目的销售。2024年北上深迎来了10个超百亿成交的楼盘，其中8个项目成交均价在10万元/平方米以上。高总价住宅成交量也在大幅提升，并成为近年来一线城市新房交易规模稳定的重要支柱，如上海2024年2000万以上商品住宅成交5407套，同比增长60%，创下历史新高。广州、深圳也在2024年迎来了豪宅成交大年，2024年2000万以上商品住宅成交套数均分别较2021年的城市交易量高点增长53%和76%PART 05 二线城市：需求发展仍具潜力 杭州、成都、天津稳市场表现突出当前大部分二线城市城镇化率已经接近或超过发达国家80%的平均水平，但是从2020年以来的城镇化率发展速度来看，各城市城镇人口仍在稳步增加，大多数二线城市的年均城镇化率增长速度仍在0.3个百分点以上。尤其是对于常住人口达到千万级别以上的杭州、成都等城市而言，即便常住人口总量不增长，0.3个百分点的城镇化率发展也相当于3万以上的城镇人口增加，对应住房需求增长也达到100万平方米以上。在2020-2024年期间，城镇化率增长为成都、合肥、重庆带来10万人以上的城镇人口增长，杭州、长春、石家庄、郑州、青岛、宁波等也在5万人以上。正如2025年中发改委的工作指示，现阶段应当紧抓城镇化动力仍然较强的关键时期，高质量推进新型城镇化行动，支持符合条件的转移人口市民化。基于当前千方百计稳楼市的现状诉求，大部分二线城市仍应继续重视城镇化率所带来的住房需求基数上升，重视这部分人群的住房需求。固然，也有少部分城市近年来城镇化发展明显降速，如南京、贵阳、太原、武汉、大连等，年均城镇化率增速均不及0.2个百分点，房地产需求侧稳定还需地方主管部门在其他领域进一步加力。就2020年以来的常住人口总量变化来看，二线城市中，武汉年均增长47万人高居首位，不过这主要是受到疫情期间人口流动影响，2022年以来武汉常住人口年均增长仅3万人左右。更为值得关注的还是杭州和成都，期间常住人口年均增长18万人，为城市带来了稳定的增量住房需求。结合近年以来楼市表现来看，杭州和成都也是稳市场表现最佳的二线城市。重庆、天津常住人口出现负增长，不过两者原因各有不同，天津是由于前期经济换挡，导致部分产业人口流出，但是2023年以来常住人口已不再继续下跌，稳住了下降之势。而重庆则主要是由于外围区县农村人口流出，其城镇人口仍在持续增长，2024年重庆城镇人口2301万人，较2023年增加14万人。联系狭义消化周期指标来看，杭州、合肥、南昌等城市凭借优秀的供给侧管控，使得狭义消化周期始终维持在12个月以内的低位，短期供求关系始终维持健康，其中杭州凭借突出的交易规模优势，近年来更是屡屡拍出高总价高溢价地块，成为了二线城市稳市场的风向标。成都虽然消化周期在18个月左右，但得益于主城区广义库存的优秀把控，新房成交规模、土拍热度等指标也保持优秀表现，2025年以来宅地平均溢价率达到21%，在二线城市中仅次于杭州的34%。至于长春狭义消化周期则处于相对高位，在30个月以上。近年来长春虽然严控新房上市节奏，使得狭义库存面积较2021年高点减少了583万平方米，降幅达到385,但受限于交易流速的下降，消化周期仍在36个月以上，整体市场仍存在较大的库存压力，土拍市场热度延续低位，2024年长春成交的41宗宅地中，只有1宗以1%的溢价率成交，其余均为底价出让。PART 06 三线城市：城镇化发展仍具较大空间 亟需提速土地回购促供求新平衡2024年中国城镇化率已经达到67%，从高收入国家的城镇化发展规律来看，当城镇化率达到70%后，将进入慢速发展阶段。但是由于我国幅员辽阔，各地城镇化发展存在较大差异，尤其是三线城市，大部分城市城镇化率仍在较快增长的阶段。据最新公开统计数据，仍有132个三线城市城镇化率低于60%，生活这些城市的常住人口达到5亿人，其中农村人口超过2.3亿人，对标中高收入国家在60%-65%的城镇化率发展速度保守估算，这些城市仍能保持每年0.9个百分点的城镇化率提升速度，每年仍将带来450万人的新增城镇人口。正如2025年中的中央城市工作会议所指出，下阶段要分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。相对于城镇化率已达高位的一二线城市而言，大多数三线城市以及县域仍具有广阔的城镇化发展空间，5亿常住人口基数下的城镇化率高速发展，仍将带来可观的刚性需求增量。而中央城市工作会议所提出的将高质量开展城市更新、稳步推进城中村、旧改等举措，也将进一步推进住房保障工作的发展，从配售型保障房、保障性租赁住房等多渠道满足更多群体的住房需求，为三线城市需求侧带来更多利好因素。从2025年最新土拍动向来看，不少三四线保障房相关宅地均有着较高热度，同样受到企业投资的广泛认可与关注。泉州、温州、台州、东莞、嘉兴均有此类地块以高溢价地块拍出，得益于政府定向回购的确定性，锁定了项目的固定利润和回款周期，显著降低了房企开发风险。得益于2025年以来地方专项债资金支持力度的进一步加强，未来更多城市有望迎来同类宅地的开发和销售，并成为三四线去库存的有力支撑。从2025年以来各地专项债拟收储宅地的投向来看，三四线城市得到了跟多的政策倾斜，累计拟收储规模7128公顷，占到拟收储总规模的72%。2025年上半年，全国城市更新类专项债发行规模已超过2000亿元，其中三线城市累计发行金额995亿元，占比仍不足一半。基于年中城市工作会议的指示，作为当城镇化发展的重点区域，为充分释放三线城市的需求增长潜力，预计下半年将进一步加强三线城市的专项债支持力度，并为三线城市需求侧带来更多实际利好。从各类专项债投向来看，三线城市棚户区改造类专项债发行533亿，占三四线发行总量的54%，一二线城市棚改专项债分别占增量资金的47%和45%。无论是从发行量还是份额占比来看，棚改对于三线城市的重要性均强于一二线城市。相对一二线城市而言，三线城市的城市界面仍有更大发展空间，稳步推进三线城市棚户区改造，在改善居民住房条件的同时，也将为稳市场带来相应的住房更新需求和更多的优质宅地供应。正如住建部部长此前表示，我国城镇仍有300多亿平方米存量住房需要更新改造，房地产还是有很大的潜力和空间的。而鉴于大多数一二线城市已经基本完成棚改工作，开始进入以“旧改+保障安居”为主的城市更新2.0时代，棚改将是下一阶段三线城市城市更新工作的重中之重。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":false,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"isVideo":false,"video":null,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"need_login_tip":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 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