企业月报 | 单月销售、投资环比增长，新城实现民企境外债“破冰”（2025年6月）

克而瑞地产研究2025-07-05

核心内容1、合约销售：百强房企6月业绩环比增长14.7%2、企业拿地：典型房企投资规模回升，头部房企投资持续领跑3、企业融资：单月总量再创年内新高，新城实现民企境外债“破冰”4、组织动态：招商蛇口裁撤5大区域，中海地产城市总再换防◎文 / 克而瑞研究中心01合约销售百强房企6月业绩环比增长14.7%核心观点：1、2025年6月，TOP100房企实现单月销售操盘金额3389.6亿元，环比增长...

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克而瑞研究中心01合约销售百强房企6月业绩环比增长14.7%核心观点：1、2025年6月，TOP100房企实现单月销售操盘金额3389.6亿元，环比增长14.7%。上半年累计实现销售操盘金额16526.8亿元。2、从百强房企规模门槛来看，2025年6月TOP30房企销售操盘金额门槛同比增长1.2%至119.8亿元。其他各梯队房企的销售操盘金额门槛则略有降低。具体分梯队来看，2025年上半年百强房企各梯队销售规模变动分化。其中，TOP21-30梯队房企的累计销售规模同比基本持平。而TOP10、TOP11-20和TOP51-100梯队房企销售规模则同比降低。3、从企业表现来看，2025年6月近六成百强房企单月业绩环比增长，其中28家企业单月业绩环比增幅大于30%。如中海地产、华润置地、招商蛇口、中国金茂、越秀地产、中国铁建、绿地控股等房企表现较好，单月业绩环比提升。02企业拿地典型房企投资规模回升，头部房企投资持续领跑核心观点：1、典型房企投资规模呈现回升态势。6月，重点监测30家房企单月投资金额（全口径）635亿元，环比增长99.6%，同比显著增长120.4%；新增土地建筑面积329万方，环比增长57%，同比上升46%，较前5月月均水平（269万方）增长22.3%，拿地规模呈现回升态势。从房企表现来看，央国企继续主导土地市场，中海以近180亿元拿地金额领跑，保利、建发均超80亿元，绿城、联发、中国铁建、金茂等也积极扩储。相比之下，民企投资仍保持审慎，仅滨江、大华等房企在区域市场有所斩获，整体来看，民企投资回暖仍需等待销售端实质性改善。2、销售TOP10房企拿地销售比达0.4。房企投资分化加剧，上半年依旧有64%的销售百强房企未进行土地投资，市场参与度持续降低。而头部房企投资强度持续领跑，共计9家房企拿地金额突破200亿元，其中中海、保利发展均超500亿元，绿城、金茂紧随其后，均超390亿元。从投资意愿来看，上半年销售百强房企整体拿地销售比为0.26，较2024年末提升近0.1，其中销售TOP10拿地销售比升至0.4，具备资金优势的头部房企通过逆周期拿地进一步扩大市场份额，其中金茂、滨江拿地销售比超0.6，绿城、建发拿地销售比超0.5。3、去库存和优化结构仍是主旋律，多数房企投资策略审慎。展望下半年，房地产市场预计将仍处于深度调整周期。从房企角度来看，去库存和优化库存结构仍是行业主旋律，多数房企将维持审慎的投资策略，将销售回款和现金流安全置于首要位置。在此背景下，预计市场格局进一步分化，央国企将继续主导土地市场，重点布局一二线城市核心区域优质地块，部分财务稳健的头部民企则选择性参与竞拍。03企业融资单月总量再创年内新高新城实现民企境外债“破冰”核心观点：1、融资总量：2025年6月65家典型房企的融资总量为464.42亿元，环比增加38.3%，同比增加22.6%，单月融资总量创2025年新高，其中仅华润置地一家企业的融资规模就超过了200亿元。从全年的累计数据来看，1-6月65家典型房企的累计融资总量为1927.53亿元，同比减少27%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资241.1亿元，环比增加14.5%，同比减少24.5%；境外债权融资172.95亿元，环比增加179.7%，去年同期则没有企业进行境外债权融资，值得注意的是新城发行的3亿美元境外优先票据是2023年以来民企的首单境外美元债，实现了民企境外债的“破冰”；资产证券化融资50.37亿元，环比减少20.5%，同比减少15.1%。2、融资成本：2025年1-6月65家典型房企新增债券类融资成本为3.27%，较2024年提升0.34个百分点，其中境外债券融资成本8.6%，较2024年全年提升4.42个百分点，境内债券融资成本2.7%，较2024年全年降低0.21个百分点。单月来看，本月新城发行的境外优先票据利率高达11.88%，大幅拉高了房企的境外融资成本；而由于境内发行债券的企业是华润置地、招商蛇口、保利置业这些央国企，因此境内债券融资成本环比降低了0.1个百分点至2.23%，创下了近年来的单月新低。3、企业表现：本月融资总量最大的企业是华润置地，企业在本月发行了四笔共70亿元的中期票据，此外还获得了一笔58.5亿元人民币和一笔86.44亿港元的境外贷款。从企业梯队来看，2025年上半年TOP10房企平均每家融资额为114.98亿元，是所有梯队中最多的。TOP51+房企上半年平均每家融资额为12.33亿元，同比增长17.81%，该梯队是唯一一个融资规模同比增长的梯队。从融资成本来看，TOP51+梯队的房企融资成本最低，为2.55%，较2024年全年融资成本降低了1.5pct，降幅也是最大，同时比融资成本最高的TOP11-30的房企低0.85pct。04组织动态招商蛇口裁撤5大区域中海地产城市总再换防核心观点：6月，房地产行业人事与组织调整频繁。中海地产人事变动较大，涉及深圳、福建、成都等多地高管，总部亦有调整；万科、华发、越秀等多家房企出现高管离职或职务变动。组织架构方面，招商蛇口调整力度大，新设资产管理部，裁撤五大区域公司，扁平化管理城市公司，以应对市场挑战、提升管理效率，行业变革加速。1、人事变动方面：中海地产年中城市总再换防中海今年也开始进入高管频繁变动期。深圳市场杜永强离职，张言涛调任福建公司常务副总，赵亮调任深莞公司总经理。福建市场徐骁从太原调任福建城市总，后又调任成都公司总经理。成都市场高震极被调离。总部北方大区营销副总刁鹏离职，集团营销副总张韵乐被杨智宇取代。此次人事换防是中海地产调整战略的一部分，核心逻辑是“收缩战线、强化管控、押注高端”，但面临地王项目高成本与市场去化压力等矛盾。未来可能还会有更多城市迎来合并或换帅动作。2、组织变动方面：招商蛇口启动调整组织架构，取消所有区域层级招商蛇口进行组织架构调整，总部新成立资产管理部，整合旗下自持资产。同时，裁撤原有的华东、华南、华北、华西、江南五大区域公司，转为总部直接管理城市公司，形成“集团-城市”二级管控体系。调整后，招商蛇口全国50多个城市公司将由总部直接统筹，减少中间管理层级，提升决策效率。具体到招商蛇口业务发展层面，销售和利润压力、投资聚焦都成为此次组织变革的深层动因。此前，中国金茂也将“总部-区域-城市”三级管控架构调整为“总部-地区”二级管控架构，取消华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司，并对现有城市公司进行裁撤重组。可见，集团直接对城市公司负责、向一线项目要业绩已经成为当下各大房企组织架构调整的重要方向。排版：土木更多月报市场月报1月新房成交同比正增，料2月将延续止跌回稳行情（2025年1月）3月楼市同比稳增去化加快、地市缩量升温（2025年2月）土地月报成交规模进入周期性低位，溢价率创近三年新高（2025年1月）土地成交量缩价涨，月度溢价率自2021年以来首破10%（2025年2月）土地市场延续缩量升温，月度溢价率重回2021年高位（2025年3月）土地地市延续缩量促供求平衡，一二线近4月溢价率均超10%（2025年4月）地市延续控量提质，成交建面同比下降而金额增长（2025年5月）成交规模季节性增长，京沪多宗高总价地块顺利出让（2025年6月）企业月报央国企竞争核心优质地块，多房企进行组织架构调整（2025年1月）央国企销售良好投资提速，万科公布中高层人事任命（2025年2月）销售、融资单月环比增长，销售十强领跑一季度投资（2025年3月）单月销售、融资处于低位，头部房企依然积极纳储（2025年4月）单月销售、融资环比增长，部分民企开始“补仓”（2025年5月）本文版权归克而瑞研究中心所有 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