房地产链白皮书：房地产篇：周期往复大浪淘金胜者为王

申万宏源研究2025-07-04

房地产指标：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱。从房地产项目周期看，项目开发需要3-4 年，单项目需经历拿地-规划设计-开工-施工-预售-竣工交付流程；从总量视角看，市场参与者众多、且运营决策具备独立性及前瞻性，因此总量指标并未完全呈现出项目周期特点。我们发现，众多指标中销售是最前瞻性指标，销售从2014-18 年去库存阶段领先拿地，到18 年后销投同步化，往后看供给侧出清过度、中短期仍会出现销售...

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年；4）燃料能源方面，动力煤销量与开工具备相关性。从逆向思维看，产业链众多指标贯穿房地产施工周期始终，后续也可借助产业链指标去反向验证房地产数据科学性。地产链周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性。1）通过对2008、11、14 年三轮周期复盘，我们发现房地产板块收益和基本面下挫幅度、政策刺激强弱水平相关；开工链板块与开工、拿地指标关联性更高，收益水平取决于新开工的预期反弹力度，因此库存高位时往往板块表现一般；竣工链板块行情启动与地产板块具备一致性，二手成交回升也会有正向推动效应，板块前期依赖估值提升、后期享受基本面改善，因此持续性更好。2）展望本轮周期，房地产基本面呈现深度调整，政策大力放松，且后续并非是每个房企均可享受到政策松动的红利；未来具备更强库存管控能力、更强产品溢价的优质房企更具优势；开工走势仍具压力，但降幅最大、后续弹性可期；竣工进入下行通道、但二手成交好于预期，C 端竣工链板块表现更佳。投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王，维持“看好”评级。房地产业一直是我国国民经济的支柱产业，且地产链影响范围广泛。展望本轮周期，当前政策宽松基调确定，地产链在经历基本面深度调整后，随着政策托底、基本面自然企稳，预计需求将逐步复苏；开工端降幅最深、后续弹性可期；竣工端进入下行通道、但二手房表现超预期，C 端竣工链更具优势。房地产板块方面，我们认为我国一二手房总成交已稳、并已持续稳定近3 年，但量价并未如期进入正向循环，因而预计后续政策将更大力度推动房地产行业止跌回稳，并预计优质房企率已进入底部拐点时刻，而好房子政策推动经营模式由金融业转向制造业，从而迎接PB-ROE 的向上突破。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国、中国金茂；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业；4）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、龙湖集团、华发股份，关注金地集团。风险提示：销售和融资资金趋紧，收储和城改推进不及预期。","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 AppleWebKit/537.36 (KHTML, like Gecko; compatible; ClaudeBot/1.0; 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