龙湖“瘦身”两年：营收规模退至6年前

财熵2025-04-25

资料图。龙湖“瘦身”两年：营收规模退至6年前王琳在很多大型民营房企还没有爆雷的2022年，龙湖就敏锐感知到市场风向的转变，主动进行一系列调整，主要表现在收缩开发业务、提升运营及服务业务占比、降杠杆并调整债务结构。可以说，在看到冰山之前，龙湖就已提前转弯。但即便如此，龙湖依然感受到了巨大的寒意：过去两年间，龙湖集团交出的成绩单难言乐观，营收与净利连续下滑。基于当前较低的销售规模，预计未来几年的营收仍...

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六个月的项目出租率为95.6%。龙湖的服务业务主要包括物业管理和代建业务，物业管理提供住宅管理、商企服务、美居、新零售以及租售五大业务，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院、公建场馆等十三大业态。2024年龙湖的服务业务不含税收入为131.9亿元，较上年增长10.4%，服务业务毛利率为31.4%，较上年增长0.4%。截至2024年底，龙湖物业在管面积4.1亿平方米，而代建业务已遍及北京、上海、成都、重庆、西安、杭州等核心一二线城市。不管是运营业务还是服务业务，虽然赚钱能力都远高于房地产开发业务，但收入规模却远不及后者。谈到龙湖未来是否会“重运营、轻开发”，龙湖集团管理层在业绩发布会上表示，未来龙湖会是开发、运营、服务齐头并进。其中，一方面，近几年开发业务的整体市场规模在下降，从最高峰的18万亿元跌到去年不到10万亿元，整个行业容量少了几乎一半，另一方面，当前阶段龙湖将以债务安全作为第一位，债务安全优先于增量投资，所以这几年的地产开发业务会处于一个聚焦的过程。“但我们也会保持一定的投资强度，聚焦一二线核心城市，选择更有生意逻辑，更加有兑现把握的项目。”龙湖管理层表示，通过这样的转化，预计到2028年，运营及服务收入能够实现占比达到一半。债务结构转换关键一年债务问题，始终是房地产企业面临的一座大山，龙湖集团也不例外。近年来，龙湖集团的资产负债率不断下滑，从2020年的74.81%下滑至2023年66.24%，2024年上半年进一步下滑至65.12%。截至2024年底，龙湖净负债率（负债净额除以权益总额）为51.7%，剔除预收款后的资产负债率为57.2%。可见，龙湖一直在努力降杠杆。截至2024年底，龙湖的有息负债总额为1763.2亿元，在手现金为人民币494.2亿元。一年内到期债务为302.4亿元，占总债务比例为17.2%，高于上年同期的268.4亿元，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数为1.03倍，略低于2023年的1.36倍。对于房地产企业来说，2025年仍将面临一轮偿债高峰，对此，龙湖集团管理层表示，已经做了有序的偿债铺排，境内贷款方面，开发贷目前与银行合作比较正常，会有序进行归还，有序进行新项目的下贷，经营性物业贷今年预计新增100亿元以上，整个经营性物业贷在年底有望达到接近900亿元规模。境外债券还剩约13亿美元，在2027年以后到期。到2025年年底，集团整体债务会进一步下降，达到1400亿元左右。关于未来的融资及资金管理策略，管理层表示会非常坚决保持整个负债规模稳步下降，银行融资不逾期、不展期，公开市场不违约，继续优化融资结构，加大长期债务，控制好短期债务减少短期债务，有序提前铺排债务的偿还，此外，会逐年减少外币债务占比，同时继续保持100%掉期，保持一个安全的底座。今年3月5日，标普将龙湖集团的长期发行人信用评级从“BB+”下调至“BB”，同时，标普将该公司的高级无抵押票据的长期发行评级从“BB”下调至“BB-”。2024年10月，惠誉将龙湖集团的长期外币发行人违约评级(IDR)、高级无抵押评级及其未偿高级票据评级从“BB+”下调至“BB”，对IDR的展望为负面。虽然标普认为，凭借不断增长的租金和服务收入，龙湖将在2025年至2026年期间每年减少约100亿元人民币的调整后债务，但房地产开发业务的疲软将部分抵消这一积极影响。因此，标普预计龙湖集团在2024年至2025年的债务与EBITDA之比将维持在较高水平，约为8倍，而2023年底该比率为6.4倍。标普预测，2025年龙湖集团的合同销售总额将进一步下降13%，至890亿元，这一预测基于标普对该公司2025年可售资源价值超过1600亿元的估算。在房地产行业的下行大势中，龙湖集团努力通过多元化业务布局和降杠杆策略来应对挑战，尽管相对稳健，但仍难以完全抵御行业整体下滑带来的巨大冲击。■","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"column":"","sentiment":"-1","news_tag":"dataReport","news_rank":0,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"code":"91000000","status":"200"},"commentList":[],"isCommentEnd":true,"newsSizeData":{"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":0,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 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