【特约大V】龚成:6大因素,拆解2025年香港楼市

金吾财讯01-17

金吾财讯 | 香港楼市从高位回落2、3成,现时面对中国及香港经济未完全回勇,楼市之后会再跌?还是稳定?这文章会拆解影响香港楼市的6大因素,分析短中长期的影响。--第一点:中国政策令楼市止跌--中国政府在2024年9月,推出了多项支持经济及楼市政策,虽然不会令经济快速好转,但有稳定作用,当中也发放了讯息,如果有必要,会再推出支持经济政策。所以在大方向上,经济会开始稳定,慢慢向好,但全面回勇就要时间,当中国的经济与楼市稳定,除了影响香港楼经济而影响楼市,也影响香港地产发展商。因为部分发展商有在内地卖楼,如果内地楼市弱令物业难出售,就会影响该发展商现金流,从而在香港的物业,要大力减价速销,令资金加快回笼。因此,中国政府上年的政策“稳定经济,支持楼市”,相信会对香港经济,香港楼,有稳定作用,但经济未必能短期内明显好转,因此,楼市短期也较难大升。--第二点:减息因素有利楼市--近年香港利率高,对楼市会不利,因为供楼要借钱,当中就要支付给银行利息成本,高息环境令成本增加,自然不利楼市,无论买楼自住及投资都是一样。这点令2022年-2023年香港楼价大跌原因,因为当时美国为应对通账,加息很急,香港基于汇率,利率也跟随向上,令香港楼在2022年下跌不少。到2024年下半年,美国开始进入减息周期,这点会利好香港楼市,因为供楼成本减少。--第三点:2025年美国政府换届--2025年美国政府换届,由于新政府推关税等措施,令美国的进口成本增加,这点有机会推高美国通账,而高通账就会影响美国减息的时间表。因为美国有可以在2024年下半年减息,是因为通账已由过往的9%高位,回落到接近2%的目标水平,因此有条件减息。但如果美国通账增加,就有机会推迟减息,或者维持高息在一段时间,香港的利率也无法下跌,这因素将会令香港楼市增加不确定性。因此,投资者要留意美国新政府的贸易政策,以及是否会推高物价,从而影响减息步伐。--第四点:内地资金买香港楼因素--过往有一段时间,香港楼较受内地人欢迎,这是由于当时内地人眼中香港很独特较吸引,以及内地经济当时较好,令不少有钱人都想在香港这地方置业。到近年,香港楼的在内地人眼中的吸引力,未必及过往,加上内地经济转弱,令内地人买楼的需求有所减少,虽然仍有,但已经难以大幅推高楼价。另一个因素,就是香港政府推出的吸引人才计划,在近年成功吸引一些人来香港,令租金得到支持,数据显示,香港楼出现一个现象“租金上升,楼价下跌”,原因是不少人才来港后,并不会立刻买楼,而是先租楼,因此推高了租金。当近年出现“租金上升,楼价下跌”,就令“租金回报率拉高”,投资的吸引力,也会因此而略有提高。长远来说,如果人才计划的人长期留在香港,才有机会买楼,支持楼市,但这因素始终有不确定性,未能计算产生多少需求。而这方面的短期需求未必多,只能对租金有支持作用。--第五点:楼市投资价值拆解--一个住宅物业,有两个主要功用,第一是“自住”,第二是“投资”,要同时分析这两大因素,才能立体分析楼市。在投资价值方面,过往香港楼市的租金回报率不高,一般只有2%、3%,加上近几年按揭利率高,令之前香港楼的投资价值,处于较低水平。到现时,由于租金回报率有上升情况,香港楼的投资价值,由之前较低吸引力,到现时为“中等”。由于投资物业的回报包括“租金回报”及“升值回报”,所以长期楼市升跌,也是投资者关注因素。在过往20年,香港楼市以倍计上升,其中一个因素是供应少需求大,到现时,供应已经增加,供需比过往平衡,香港楼较难倍升,这点令香港楼的投资吸引力,只是中等。简单来说,从投资角度,香港楼早几年“不吸引”,现时吸引力为“中等”,但也不能定义为好吸引水平。--第六点:供应需求--相信楼市在长远计,因供求关系,较难大升,但始终有一定的需求,令楼价也较难大跌。近年移民的确令需求略为减少,但移民情况已稳定,同时见楼市存有一定的用家需求,过往有一些人想买物业,但由于自己资金不足及楼价较高,令置业计划推迟,例如已经结婚仍与家人同住的人,他们都想自己搬出去往,但一直未有行动,到楼价下跌,就会释放这些潜在需求。由于始终香港有一定的用家,有实质需求,因此令楼价较难大跌。至于供应方面,香港政府加大力度找地起楼,北部都会区、大屿山发展计划,都产生较多土地,令长远有足够供应,虽然大屿山发展可能存有变数,但北都相信会落实推进,产生一定供应。因此,过往香港供求失衡的状态,到现时开始达到平衡,这点也令香港楼在将来,难大跌,难大升,相信会平稳并少少向上。--总结及投资策略--短期来说,楼市面对中国及香港经济,加上美国新政府上场,都令不确定性增加,令楼市在2025年有小小波动,但不是大跌大升,至于波动情况,就要视乎这几个因素了。至于长远计,楼价会平稳并少少向上,不是倍升,也较难大跌。买楼策略方面,香港楼作为自住的价值仍在,现时的楼价,已由过往的贵回落合理水平,中短期虽然会因经济及利率因素而略有波动,但只要置业者资金无问题,供楼因素无问题,如果有自住需求,就可以购买。香港楼的投资价值,算是中等,比起其他投资工具,香港楼不是特别吸引,但租金回报率向上是一个利好因素。整体来说,现时楼价合理。记着,无论自住或投资,最重要都是考虑自己的负担能力,做好风险管理。

【作者简介】龚成·畅销书《股票胜经》、《选股胜经》、《年报胜经》、《38全球倍升股》、《50优质潜力股》、《50稳健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富蓝图》、《80后百万富翁》、《80后2百万富翁》、《80后3百万富翁》、《80后千万富翁》、《千万富翁致富学问》、《5年买楼4部曲》、《财务自由行》、《图解股票小百科》作者·《经济一周》理财真人Show节目担任致富教练·曾接受多个传媒访问·过往于银行从事投资相关工作多年·曾在万多元月薪状态下,凭股票累积数百万财富·于网上分享投资心得,浏览量过百万,为人气博客,解答网友理财问题逾20,000条·证券业持牌人士·股票课程导师,学生人数逾5,000人Facebook专页“龚成”粉丝人数超过200,000人

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