抄底中国楼市的私募巨头违约了

华尔街见闻2023-03-09

纵横全球市场38年，黑石一直是资管界的一个传说。它是中国房地产市场的常客，万科旗下商业平台印力，便是从黑石手里买来的；富力遇险，是黑石从它手里收购了物流园等一系列资产；去年，黑石也计划要将SOHO中国控股权收入囊中。黑石联合创始人、CEO苏世民也是中国商界的老朋友，与多位政商界人士相交匪浅。2020年，苏世民出了一本书《我的经验与教训》，在中国风靡一时。然而就是这个最会审时度势的资产管理巨头，最能...

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GaryPKU
2023-03-10
GaryPKU
这只是个开始

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Oy拥有的写字楼和商店。前几年黑石靠着出售其中一部分物业，收回了约2.8亿欧元资金，真正出现违约的，是剩余未出售的物业所对应的2亿多欧元CMBS。根据惠誉评级，在黑石这个CMBS产品包中，7个产品仅有一个为高收益级，且收益率仅在欧元短期利率（欧元同业拆借利率3个月利率）的基础上，上浮了3.6个百分点，其余产品收益率上浮区间在0.85至2.2个百分点之间。这几乎相当于，买了银行低风险的理财产品，年化收益率不到4%，却爆雷了。从法理来讲，这笔CMBS主体是黑石旗下的SPV（特殊目的实体），黑石与这笔CMBS之间存在一层保护层。也就是说，这笔CMBS违约，黑石不用承担财务责任。问题在于，像黑石这样的私募巨头，最重要的就是在资本市场里的信誉。这家资产管理规模达到9509亿美元（约合6.62万亿人民币）的巨无霸，为区区数亿美元担上违约的名声，这无异于在苏世民脸上扇了个巴掌；并且，此次违约的CMBS，并非是追求高风险高收益的产品。亦有机构人士认为，黑石违约是因为其在再融资方面遇到阻碍。2022年下半年以来，随着美联储等主要央行快速加息，黑石等机构再融资成本也随之提高。对利率极为敏感的私募、资管公司已然遇到了一个系统性危机。在黑石芬兰的这笔CMBS违约前，美国太平洋投资管理公司的17亿美元抵押贷款证券也违约了。研究机构Scope Ratings的一份报告预测，今年和明年，大约有三分之一的CMBS债券面临再融资风险。发生在黑石身上的这场风暴，还将持续。余波此次CMBS违约，或是此前数月黑石房地产信托基金（BREIT）遭遇挤兑，都存在共性。在高利率环境里，黑石过去那套玩法已经遇到了阻碍。无论是黑石或是他的投资人，过去借来的钱都很便宜，通过杠杆融资买入资产，再与优秀团队合作运营使其升值，最后证券化或出售，黑石形成了一个美妙的循环。“买入、修复、卖出”，这是黑石的投资圣经。包括中金在内的机构认为，黑石的成功，是靠着突出的投资业绩来吸引资金流入，以实现资产管理规模和业绩的持续增长。美联储在内的主要央行进入加息周期，则打乱了黑石的节奏。借钱成本提升，资产却贬值了，又遭遇投资人赎回，黑石的流动性压力也随之而来。无论是BREIT还是CMBS，黑石收购房地产资产、再融资的成本都随之增加；按揭利率飙升至6%以上，也让普通民众对购置房产犹疑不决，过去两年一路高歌的美国房产从2022年下半年起快速回落。尤其是BREIT，低至2500美元就可购买，大量散户让黑石的资产管理规模暴涨，也让它在流动性退去时，如山倒。对黑石的信仰，也随之动摇。黑石面临的，是它以往傲人业绩还能否在高利率环境里持续，以及在违约风波后，如何应对投资者投出的不信任票。也有资管人士认为，黑石近期的遭遇，会放缓外资资管巨头们“抄底”市场的步伐，尤其是会对房地产市场更加谨慎。就在3月7日，美国联邦储备委员会主席鲍威尔在出席听证会时表示，美联储未来加息幅度可能超出此前预期。机构也随之将美联储利率峰值预期，上调至5.5%-5.75%。这也意味着，高利率的压力还将持续，悬在美国、芬兰房产头顶的“达摩克利斯之剑”还有很长一段时间才会落下。包括摩根士丹利在内的机构认为，2022年6月至2024年底，美国房价将下滑10%，美国房价调整才刚刚开始。届时，黑石只能不断出售资产来换取更多流动性，无论那是否还会是个合算的买卖。去年12月，黑石以12.7亿美元的价格，将美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村49.9%股份卖给VICI Properties；今年1月底，其手中的伦敦地标综合体圣凯瑟琳码头，又以4亿英镑价格卖给了新加坡富豪郭令明旗下公司。1月初，黑石还向加州大学首席投资官办公室 (UC Investments)高息借来了40亿美元，黑石许诺，未来6年收益率能够达到11.25%；3月7日，禁售期刚过，黑石便火速连同与路透社母公司汤森路透在内的财团，出售了大约17亿英镑的伦敦交易所股票。这未免有些唏嘘。去年，黑石还募集了303亿美元（约合2109.49亿人民币）房地产基金，准备抄底亚洲和欧洲的房地产市场。如今，短短三个月时间里，黑石变卖资产、高息借钱，募资超400亿人民币。苏世民这位多次表示“最好的投资机会在中国”的私募大佬，如今也忙得焦头烂额，分身乏术了。少了黑石等主力军，苦苦等待“白衣骑士”援手的中国房地产开发商们，变卖资产回血的希望，也只能寄托在信达等国内机构身上。这也让最终能够走出泥潭的，只会是手里有好资产的少数派。这注定会是场艰难的战役。","kind":null,"is_publish_news":null,"is_publish_highlight":null,"is_publish_live":null,"is_publish_wemedia":null,"editions":null,"symbols":[],"gpt_button":1},"commentList":[{"id":627272281,"gmtCreate":1678402581343,"gmtModify":1678402582776,"author":{"id":"142350079636704","authorId":"142350079636704","name":"GaryPKU","avatar":"https://static.laohu8.com/default-avatar.jpg","vip":1,"hat":"https://static.tigerbbs.com/eec1894d24f295622b8891594288edf1","crmLevel":3,"crmLevelSwitch":1},"htmlText":"这只是个开始","listText":"这只是个开始","text":"这只是个开始","images":[],"top":1,"highlighted":1,"essential":1,"paper":1,"likeSize":0,"commentSize":0,"repostSize":0,"link":"https://laohu8.com/post/627272281","repostId":2318826264,"repostType":4,"isVote":1,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false,"reportStatus":false,"tweetType":1,"langContent":"CN"}],"isCommentEnd":false,"newsSizeData":{"likeSize":21,"commentSize":0,"repostSize":0,"favoriteSize":10,"likeStatus":false,"favoriteStatus":false},"APP":{"userAgent":"Mozilla/5.0 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