东方证券股份有限公司赵旭翔,吴尘染近期对保利发展进行研究并发布了研究报告《2022年三季报点评：业绩短期承压，积极推动土储质量改善》，本报告对保利发展给出买入评级，认为其目标价位为20.16元，当前股价为14.14元，预期上涨幅度为42.57%。
保利发展(600048) 核心观点 公司发布 2022 年三季报，前三季度实现营业收入 1564.4 亿元，同比增长 13.0%；实现归母净利润 130.9 亿元，同比减少 3.6%。 毛利率下滑是业绩负增长的主要原因。公司前三季度营收同比增长 13.0%，增速较上半年有所回落。归母净利润同比降低 3.6%，主要系毛利率持续下滑影响，1-9 月公司整体毛利率同比下滑 5.3pct 至 24.5%低点，此外合联营公司投资收益下降、少数股东损益占净利润比例提升也一定程度影响业绩。净利率下滑幅度好于毛利率，主要源于公司管理效率提升，前三季度期间费用率较去年同期降低 1.3pct 至 6.5%。考虑到此前高价地持续结转，及部分三四线城市土储或存在一定货值贬损压力，料公司毛利率短期仍承压。我们预计 2022 年公司归母净利润同比小幅下滑 2.1%。 销售稳步复苏，高举高打优化投资布局。根据克而瑞数据，前三季度百强房企累计销售额、销售面积分别同比下滑 45.8%、49.3%。公司 1-9 月累计销售额 3201 亿元，销售面积 1920.5 万平，同比降幅分别收窄至 22.0%、24.5%，明显优于同行。Q3 销售均价同比增长 25%，表明销售复苏主要来自高能级城市贡献，其中 9 月单月销售额同比增长 6.6%达 384 亿，表现亮眼。尽管高基数下 10 月销售额同比增速回落至-13.9%，但环比增长 12.0%仍显示出销售向好。拿地方面，公司前三季度累计新增项目 70 个，新增建面 771 万方，拿地金额 1235 亿元，投资强度较 2021 年全年提升 3.9pct 至 38.6%。其中 Q3 在销售端有力支撑下拿地金额逾 600 亿元，且集中于上海、广州、深圳、杭州、成都等一二线核心城市，布局明显优化。考虑到整体竞争热度下降，料新增土储在保障销售回款的同时，未来盈利空间将有所改善。 融资优势明显，稳中有进适度扩表。公司 1-9 月累计发行公司债和中期票据合计198 亿元，平均融资成本进一步降至 3.04%，融资优势突出。截至 Q3 末，公司剔预负债率 66.4%，净负债率 73.0%，现金短债比（未扣除受限资金）为 1.9，三道红线指标稳中有进、仍维持绿档。我们认为，公司央企背景和稳健的财务状况有利于持续获取优质资源，从而有机会在分化格局中获得市场份额和盈利能力的提升。 盈利预测与投资建议 考虑到 Q4 疫情或影响竣工，我们下调了公司营收增速，并根据三季报下调毛利率，调整公司 22-24 年 EPS 预测值为 2.24/2.38/2.60 元（原预测值为 2.53/2.74/3.03元），可比公司 2022 年平均估值为 9X，对应目标价 20.16 元，维持买入评级。 风险提示：房地产市场销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。
证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，长江证券薛梦莹研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达85.97%，其预测2022年度归属净利润为盈利279.12亿，根据现价换算的预测PE为5.86。
最新盈利预测明细如下：
该股最近90天内共有29家机构给出评级，买入评级27家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为23.66。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，保利发展（600048）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力良好，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：有息资产负债率、存货/营收率。该股好公司指标3星，好价格指标4星，综合指标3.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）
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