在截至2025年12月31日止的年度，九龙仓集团（股票代码：00004）录得收入109.97亿港元，同比下降9%，营业盈利降至50.68亿港元（2024年度为56.44亿港元）。尽管经营层面面临下行压力，集团于期内实现扭亏为盈：全年利润总额1.19亿港元，股东应占盈利0.50亿港元，相比上年度录得亏损32.24亿港元取得明显改善。基础溢利（剔除投资物业公允价值变动等影响后）为41.04亿港元，较2024年度的27.98亿港元增长47%。
从分部情况来看，投资物业业务在内地与香港的租赁收入与去年相比有回落，但高端项目及核心地段物业仍维持相对稳健的出租率；发展物业板块在香港利用山顶及部分优质住宅项目的销售带来收益，同时内地部分项目陆续结束前期风控暂停阶段，为后续销售恢复提供潜在助力；酒店业务在香港旅客回流中获得一定支持，餐饮和高端服务领域有所回暖，内地则表现分化，整体仍需关注市场信心；物流和航运板块受贸易环境与航线调整影响而承压，但香港货箱码头业务在区域协同下持续贡献稳定现金流。
在成本与费用方面，期内直接成本及营业费用为38.05亿港元，销售及推销费用为3.62亿港元，行政及企业费用为10.57亿港元。折旧及摊销共计7.05亿港元后，营业盈利同比下滑10%。投资物业公允价值减少38.65亿港元，较上一年度的94.91亿港元减损幅度明显收窄，成为集团本期扭亏的重要因素。
集团的财务状况展现出稳健迹象：截至年底，总资产从1900.39亿港元增至1985.09亿港元，股东权益从1368.82亿港元增长至1467.07亿港元。在资本安排上，全年股息总计派发0.40港元每股，与上一年度持平，维持稳定股息政策。现金与负债结构也有所改善，期末现金净额达19.62亿港元，而上年同期显示负债净额71.36亿港元。
外部环境方面，集团于报告中强调了地缘政治与内地经济政策所带来的潜在挑战，也关注香港零售及旅游的复苏节奏。管理层重申在房地产、物流及酒店等核心板块维持审慎拓展策略，并根据市场变化灵活调整项目节奏。集团亦将加强在可持续发展及ESG领域的投入，持续推进减碳和公益项目，以巩固社会责任与合规治理。
公司治理层面，报告显示董事会下设可持续发展管治委员会及多项专业委员会，定期监督各项风险管理和内部控制。集团亦加大信息披露透明度，采用国际财务报告准则（IFRS）等标准，并在环境与社会责任范畴进行更系统的监督与审核。股权结构截至报告期末未见重大变动，已发行股数维持在30.56亿股，每股资产净值从44.77港元提升至48.01港元。
总体而言，九龙仓集团在2025年度收入和营业盈利呈一定程度下滑，但在成本控制与投资物业减值收缩等因素的综合影响下，转而实现股东应占盈利的正数。随着核心业务的稳步推进及财务结构优化，集团在应对宏观环境波动时存有相对稳健的资源与空间。
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