在外部需求放缓与市场分化压力下，瑞安房地产（股票代码：00272）于2025年度录得收入人民币40.93亿元，较2024年的人民币81.73亿元下降49.9%，并由盈利转为亏损。期内本公司股东应占亏损人民币17.82亿元，而2024年为盈利人民币1.80亿元；集团层面的年度亏损人民币17.33亿元，非控制股东应占盈利约人民币0.49亿元。核心净利润则为人民币3.97亿元，同比下降约12%。
▌业务表现与成本结构 报告期内，物业发展业务收入下滑尤为显著：由2024年的人民币43.56亿元大幅减少至人民币4.99亿元，降幅达88.5%。物业投资业务收入为人民币19.49亿元，同比下降20.6%，主要因部分物业租金与合营项目合并方式调整所致。物业管理收入为人民币5.52亿元，同比下降9.2%；建筑业务收入为人民币4.92亿元，同比增长24.6%；其他业务收入增长至人民币6.01亿元，涨幅超过六成。 由于销售规模萎缩与产品结构变化，2025年毛利为人民币21.15亿元，较上一年度减少59.6%，毛利率由64%降至52%。销售及市场开支同比降至人民币1.10亿元，一般及行政开支亦有所压缩至人民币8.25亿元。财务费用为人民币15.53亿元，同比下降近23%，反映融资成本控制和负债规模缩减的效果。
▌财务状况与资本安排 报告期末，集团净资产负债率维持在52%，与2024年持平。总债务为人民币262.94亿元，同比减少12.1%，其中优先票据余额显著降低。年末银行结余及现金为人民币64.51亿元，较上年度减少16.6%，管理层表示将继续保持审慎资金管控，优化贷款期限与融资结构。
▌城市更新与项目进展 公司在上海、武汉等地持续推进“新天地”及“翠湖天地”多个核心品牌项目。武汉“商桥天地”“石桥驿天地”以及上海“新天地东里”等项目在报告期内分别启动或进入施工阶段，以城市更新、商业升级与社区生活方式打造为核心定位。全年合约销售总额为人民币79.16亿元，较前一年下滑47.4%，其中商业物业占比有所提升，零售经营与客流量则仍保持相对平稳。
▌可持续发展与治理 瑞安房地产继续落实“5C可持续发展”策略，重点布局绿色建筑、清洁能源与文化多元化。相较2019年基准年，集团碳排放强度累计下降57%，可再生能源使用占比提升至35%。在公司治理层面，董事会女性成员占比达到40%，风险监督和合规管理工作持续完善，并通过ISO 27001及ISO 27701等认证强化信息与数据安全。
▌行业环境与前景 2025年国内房地产行业仍处于深度调整阶段，交易规模及市场信心一度承压。公司在融资、投资及开发进度方面保持更高审慎度，并加大旧城改造与商业升级投入，明确“轻资产”合作方向，试图巩固在核心城市的项目竞争力。管理层强调将继续围绕城市更新与多元化业态发掘发展动能，结合稳健资本结构与专注风险管控，争取在后续市场回暖中保持长期价值。
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