本季度信息
世茂服务（股票代码：00873）发布的2026年上半年财报显示，期内公司实现营收33.50亿元，同比下降7.4%。核心净利润（非香港财务报告准则）0.55亿元，相较2025年同期2.61亿元下降78.9%。毛利为4.52亿元，同比下降36.2%，毛利率为13.5%，比上年同期减少6.1个百分点。公司销售及营销费用为0.60亿元，同比上升6.0%，占收入比1.8%；行政开支为3.31亿元，同比下降2.6%，占收入比9.9%，较上年同期提升0.5个百分点。
业务分项
财报显示，物业管理服务收入25.59亿元，占总收入的约76.4%，同比下降9.0%；主要系部分存量项目更新服务价格调整及在管项目规模结构优化带来收入下滑。社区增值服务收入5.51亿元，较上年同期增长2.2%，得益于新零售等业务的拓展，但其毛利率因人力及公区资源成本上行等因素出现下滑。非业主增值服务收入0.31亿元，同比下降48.9%，主要受房地产市场整体调整影响；城市服务板块收入2.09亿元，同比增长0.7%，保持基本平稳。
高管解读
以下为董事长许世坛先生于本次财报中发表的全部报告原文（无任何省略和加工）：
“致 各 位 股 东：
本人欣然提呈世茂服务控股有限公司（「世茂服务」或「本公司」，及其附属公司统称「本集团」）截至2026年6月30日止六个月中期业绩报告。
市场和行业
2026年上半年，中国房地产行业整体仍处于深度调整与结构修复并存的阶段。新房开工与交付规模同比回落，二手住宅成交规模超过新建商品房住宅，市场转向存量交易为主导。
随着国内新型城镇化建设的推进，基层社会治理的持续优化及人居品质与民生服务需求的全面升级，物业服务行业已完成从传统基础后勤向现代化、综合性民生服务的战略转型。
2026年7月，习近平总书记在考察上海黄浦区老旧社区时指出，要积极探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，建设完整社区和便民生活圈；并强调要以「绣花功夫」不断提升小区物业管理和便民服务水平。此前，《城市更新「十五五」规划》与《扩大消费「十五五」规划》中亦指出，要「完善城市治理工作体系，推动城市治理中心和配套资源下沉，加强物业服务市场监督，推动物业服务进家庭，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸」。
就此，物业服务行业的地位上升，发展模式升级，服务内涵变得更加丰富，市场边界拓宽；企业向着规范化、智能化及多元化进一步发展。立足存量提效，价值协同，持续发展，龙头企业凭借其高质量的服务，顺应市场趋势、深化数字科技应用，开发多元产品，持续拓宽发展空间，挖掘业务增长潜能。
坚守服务本源
随着行业的持续发展，市场已迈入品质竞争与价值竞争的新阶段。提质增效、深耕服务成为行业可持续发展的核心共识。龙头企业以标准化、精细化、人性化的服务为核心抓手，全面升级客户服务体系，夯实房屋全生命周期管理，持续提升核心竞争力。
深化科技赋能
人工智能、大数据、物联网等数字科技成果转化应用力度的加强，为物业服务行业提质降本、增效赋能提供了核心技术支撑。龙头企业的数字化、智慧化转型，将加快行业发展模式从人力密集型向科技赋能型、智能高效型升级，更好地适配现代化社区治理与规模化企业运营需求。
延伸业态边界
小区是居民生活的核心，物业服务公司具备近距离、高黏性、高频次的服务优势。拓展银发经济、幼教托育、社区商业等增值服务，加大多元化业态布局，将助力企业突破增长瓶颈，优化盈利结构，提升综合能力。
激活存量红利
物业服务企业积极参与改造城镇老旧小区与老旧街区厂区，活化工业遗存，进而提高存量资产的价值。通过提供持续专业的运营管理服务，既回应了民生诉求，又开辟了广阔的新增长空间。
深化社区共建
积极融入基层治理体系，主动配合基层社区开展协同共治、共建共享，协助提升社区治理效率与治理温度。践行企业社会责任，搭建邻里互动、居民自治的多元平台，提升社区凝聚力与居民幸福感。
中期业绩
2026年上半年，本集团实现收入为人民币3,350.3百万元，毛利为人民币452.3百万元。在管建筑面积为190.2百万平方米，合约建筑面积为306.5百万平方米。
提升服务品质
2026年上半年，世茂服务持续推进服务品质提升工作，多维度升级产品服务体系。紧扣服务提质主线，统筹客户服务、园区环境、社群生态三大板块协同优化，实现在管项目服务品质的进阶，稳步提高业主满意度。
积极提升业主居住体验
以业主需求为导向，精准挖掘、快速响应业主各类差异化诉求。重点关注社区老年与未成年群体，落地「一老一小」定制化服务，常态化开展助老便民、长者陪伴、儿童接送等特色服务；定期对空置房屋开展上门巡查，保障业主房产安全。
稳步实施公共空间更新改造，围绕园区硬件开展系统化更新升级，翻新改造园区照明系统，优化归家动线，提升社区整体环境；升级安防软硬件设施，夯实小区安全保障；升级改造园区游乐配套，丰富业主休闲娱乐选择；升级绿化养护，通过翻新草坪、补种绿植与修整景观，打造舒适的居住空间。
搭建多元活力社群，丰富小区精神文化活动。围绕传统节庆、心理健康、亲子陪伴等主题，开展适合全年龄段的特色主题活动，丰富业主日常文娱生活，有效增进邻里往来，构筑温情、融洽、和睦的社区。
提高经营能力
2026年上半年，世茂服务提高精细化管控能力，提升供应链体系，加强业务前线的管控，合理配置资源。
优化项目健康智慧大模型，拆分及梳理项目全周期运营下的各项关键成本，利用模型开展深度数据分析，精准定位资源投放重点与低效耗损环节，让各类资源按需精准配置，从源头削减无效成本支出。
完善供应链管控体系，夯实集中采购、批量议价核心优势，统筹采购需求，拓宽集采品类与项目覆盖面，依靠规模优势增强议价能力，切实压实各类服务采购成本。配套搭建供应链品质管控与成本联动的管理模式，严守服务质量底线，力求供应链综合成本最优，持续优化整体业务成本框架。
增强市拓能力
本公司聚焦开拓高能级城市群，落地城市深耕发展战略，集中资源深耕优势片区，实现区域精细化运营与效益提升。统筹调配各类资源，扎根重点区域、深入核心市场；持续提升市场口碑，稳步拓宽业务布局，不断提升市场占有率与行业综合竞争力。
在项目拓展方面，坚守高质量发展主线。严格把控项目准入门槛与审核规范，全维度研判项目基本面及长期经营价值，从前端筑牢发展根基。
在业态规划方面，以住宅为核心，筑牢业务基础。此外，发展优质产业赛道，重点面向晶片、通信、能源、金融、银行等产业择优布局，加强与各行业头部企业的合作，持续提升高端产业物业服务的核心优势，形成差异化竞争壁垒。
发展社区增值
布局社区商业板块，发展业态相融、服务相融、场景相融的优质业务，根据小区居民全时段生活消费需求，深度梳理居家日常、便民采购、生活服务等核心生活场景，凭借物业服务长期积累的业主信任基础，打通社区商业天然流量入口，降低商业触达成本，形成具有黏性的稳定客群，扩大社区消费业务规模。
因地制宜，充分利用小区闲置大堂、架空层、连廊等公共空间，根据不同小区业主的年龄结构、消费习惯、生活偏好等完成公共空间规划改造，引入生鲜零售、家政洗护、便民维修、康养医疗、亲子配套等贴合日常刚需的业态，完善小区生活配套。
系统化搭建社区商业生态圈，线上线下整合本地商户、品牌服务商、本地供应链等各类商业资源，定期组织邻里市集、惠民团购、节日特惠、便民展销等特色商业活动，提升社区消费活力，实现物业服务与社区商业双向赋能、共同发展。
高管解读
以下为董事长许世坛先生在本次财报中就公司业务及前景的一段完整报告原文，未做任何省略与改动：
“致 各 位 股 东：
本人欣然提呈世茂服务控股有限公司（「世茂服务」或「本公司」，及其附属公司统称「本集团」）截至2026年6月30日止六个月中期业绩报告。
市场和行业
2026年上半年，中国房地产行业整体仍处于深度调整与结构修复并存的阶段。新房开工与交付规模同比回落，二手住宅成交规模超过新建商品房住宅，市场转向存量交易为主导。
随着国内新型城镇化建设的推进，基层社会治理的持续优化及人居品质与民生服务需求的全面升级，物业服务行业已完成从传统基础后勤向现代化、综合性民生服务的战略转型。
2026年7月，习近平总书记在考察上海黄浦区老旧社区时指出，要积极探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，建设完整社区和便民生活圈；并强调要以「绣花功夫」不断提升小区物业管理和便民服务水平。此前，《城市更新「十五五」规划》与《扩大消费「十五五」规划》中亦指出，要「完善城市治理工作体系，推动城市治理中心和配套资源下沉，加强物业服务市场监督，推动物业服务进家庭，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸」。
就此，物业服务行业的地位上升，发展模式升级，服务内涵变得更加丰富，市场边界拓宽；企业向着规范化、智能化及多元化进一步发展。立足存量提效，价值协同，持续发展，龙头企业凭借其高质量的服务，顺应市场趋势、深化数字科技应用，开发多元产品，持续拓宽发展空间，挖掘业务增长潜能。
坚守服务本源
随着行业的持续发展，市场已迈入品质竞争与价值竞争的新阶段。提质增效、深耕服务成为行业可持续发展的核心共识。龙头企业以标准化、精细化、人性化的服务为核心抓手，全面升级客户服务体系，夯实房屋全生命周期管理，持续提升核心竞争力。
深化科技赋能
人工智能、大数据、物联网等数字科技成果转化应用力度的加强，为物业服务行业提质降本、增效赋能提供了核心技术支撑。龙头企业的数字化、智慧化转型，将加快行业发展模式从人力密集型向科技赋能型、智能高效型升级，更好地适配现代化社区治理与规模化企业运营需求。
延伸业态边界
小区是居民生活的核心，物业服务公司具备近距离、高黏性、高频次的服务优势。拓展银发经济、幼教托育、社区商业等增值服务，加大多元化业态布局，将助力企业突破增长瓶颈，优化盈利结构，提升综合能力。
激活存量红利
物业服务企业积极参与改造城镇老旧小区与老旧街区厂区，活化工业遗存，进而提高存量资产的价值。通过提供持续专业的运营管理服务，既回应了民生诉求，又开辟了广阔的新增长空间。
深化社区共建
积极融入基层治理体系，主动配合基层社区开展协同共治、共建共享，协助提升社区治理效率与治理温度。践行企业社会责任，搭建邻里互动、居民自治的多元平台，提升社区凝聚力与居民幸福感。
中期业绩
2026年上半年，本集团实现收入为人民币3,350.3百万元，毛利为人民币452.3百万元。在管建筑面积为190.2百平方米，合约建筑面积为306.5百万平方米。
提升服务品质
2026年上半年，世茂服务持续推进服务品质提升工作，多维度升级产品服务体系。紧扣服务提质主线，统筹客户服务、园区环境、社群生态三大板块协同优化，实现在管项目服务品质的进阶，稳步提高业主满意度。
积极提升业主居住体验
以业主需求为导向，精准挖掘、快速响应业主各类差异化诉求。重点关注社区老年与未成年群体，落地「一老一小」定制化服务，常态化开展助老便民、长者陪伴、儿童接送等特色服务；定期对空置房屋开展上门巡查，保障业主房产安全。
稳步实施公共空间更新改造，围绕园区硬件开展系统化更新升级，翻新改造园区照明系统，优化归家动线，提升社区整体环境；升级安防软硬件设施，夯实小区安全保障；升级改造园区游乐配套，丰富业主休闲娱乐选择；升级绿化养护，通过翻新草坪、补种绿植与修整景观，打造舒适的居住空间。
搭建多元活力社群，丰富小区精神文化活动。围绕传统节庆、心理健康、亲子陪伴等主题，开展适合全年龄段的特色主题活动，丰富业主日常文娱生活，有效增进邻里往来，构筑温情、融洽、和睦的社区。
提高经营能力
2026年上半年，世茂服务提高精细化管控能力，提升供应链体系，加强业务前线的管控，合理配置资源。
优化项目健康智慧大模型，拆分及梳理项目全周期运营下的各项关键成本，利用模型开展深度数据分析，精准定位资源投放重点与低效耗损环节，让各类资源按需精准配置，从源头削减无效成本支出。
完善供应链管控体系，夯实集中采购、批量议价核心优势，统筹采购需求，拓宽集采品类与项目覆盖面，依靠规模优势增强议价能力，切实压实各类服务采购成本。配套搭建供应链品质管控与成本联动的管理模式，严守服务质量底线，力求供应链综合成本最优，持续优化整体业务成本框架。
增强市拓能力
本公司聚焦开拓高能级城市群，落地城市深耕发展战略，集中资源深耕优势片区，实现区域精细化运营与效益提升。统筹调配各类资源，扎根重点区域、深耕核心市场；持续提升市场口碑，稳步拓宽业务布局，不断提升市场占有率与行业综合竞争力。
在项目拓展方面，坚守高质量发展主线。严格把控项目准入门槛与审核规范，全维度研判项目基本面及长期经营价值，从前端筑牢发展根基。
在业态规划方面，以住宅为核心，筑牢业务基础。此外，发展优质产业赛道，重点面向晶片、通信、能源、金融、银行等产业择优布局，加强与各行业头部企业的合作，持续提升高端产业物业服务的核心优势，形成差异化竞争壁垒。
发展社区增值
布局社区商业板块，发展业态相融、服务相融、场景相融的优质业务，根据小区居民全时段生活消费需求，深度梳理居家日常、便民采购、生活服务等核心生活场景，凭借物业服务长期积累的业主信任基础，打通社区商业天然流量入口，降低商业触达成本，形成具有黏性的稳定客群，扩大社区消费业务规模。
因地制宜，充分利用小区闲置大堂、架空层、连廊等公共空间，根据不同小区业主的年龄结构、消费习惯、生活偏好等完成公共空间规划改造，引入生鲜零售、家政洗护、便民维修、康养医疗、亲子配套等贴合日常刚需的业态，完善小区生活配套。
系统化搭建社区商业生态圈，线上线下整合本地商户、品牌服务商、本地供应链等各类商业资源，定期组织邻里市集、惠民团购、节日特惠、便民展销等特色商业活动，提升社区消费活力，实现物业服务与社区商业双向赋能、共同发展。
未来展望
国家「十五五」规划明确部署物业服务质量提升行动，要推动物业服务进家庭，鼓励物业向养老、托育、健康、家政多元延伸，要求物业企业深度参与老旧小区改造、社区综合治理。根据《城市更新「十五五」规划的要求，物业服务是完整社区建设、实现老旧小区长效运营，提升基层精细化治理的关键力量。
物业服务行业区别于制造业等一次性的商品售卖，核心价值植根于全周期、可感知、动态提升的持续性优质服务，既是城市硬件改造更新后的长效运维载体，也是串联社区民生需求、落地一刻钟便民生活圈建设的重要纽带。
未来，世茂服务将以高质量服务为核心目标，持续深耕住宅小区、高校校园、产业园区等核心赛道。持续提升服务品质，提高项目全流程的履约能力，稳步增强业主与客户满意度。紧跟全国城市更新整体布局，主动参与老旧小区提质改造、社区提升改造、工业旧区更新等业务，以稳定优质的物业服务承接各类更新改造成果的运维，实现改造有品质、运营有长效，促进城市存量时代的长期稳健发展。
提升经营能力，激活存量价值。对在管物业项目开展全覆盖、系统性复盘与专项体检，落地「一项目一策」经营管控机制，匹配不同小区建成年限、硬件基础、业主需求等，差异化制定运营方案。精准识别住宅、产业园、校园等不同业态的盈利核心点，统筹各类资源向高价值赛道、高利润项目倾斜。对完成翻新改造的老旧小区，制定更加精细化的运营方案，激活更新后的公共空间与配套设施，实现存量资产价值重估，推动在管项目经营品质实现系统性跃升。
提升管理效力，激发数智活力。深度响应社区治理智慧化的转型规划，全面升级全场景下的先进科技应用水平，将AI、物联网、AIoT等技术规模化应用于客户服务、安防值守、绿化保洁、设施维保、管网巡检、能耗监测等场景。依靠AI智能巡检、设备故障智能预警、跨区域远程协同调度，实现隐患排查前置、运维管理可视可控，一方面减少线下人力重复奔波，管控现场综合服务成本；另一方面提升多城市、多项目的统一管理效率，提升客户服务响应速度与质量，提高经营效率。
社会责任
世茂服务积极将社会责任嵌入业务经营的全过程，在稳步发展各项业务的同时，坚持与员工、客户、投资者及社会共享发展成果，扎实落地各项举措，践行企业责任使命。
世茂服务搭建了完备、自上而下的环境管理架构，系统性构建绿色低碳的物业服务体系，分业态、分板块管控各项业务在运营过程中产生的环境影响。在优化智慧能源管理系统方面，批量完成小区LED灯具更换、电梯动能回收、公区智能控电等各类小区低碳节能改造，与业主共同打造低碳宜居社区。同时，积极向小区外延伸，提高循环再生业务的经营能力，提升智慧城市运营管理，助力低碳城市建设。
2026年上半年，世茂服务成功提升华证指数ESG评级至BBB级，提升商道绿融ESG评级至A–级，维持摩根士丹利资本国际公司(MSCI) ESG评级BBB级，维持标普企业可持续发展评级(CSA) ESG评分30+，维持中诚信国际信用公司的ESG评级A级。
致谢
2026上半年，全球经济低速复苏、区域分化明显，地缘冲突扰动能源与贸易。中国经济稳中有进，依靠新质生产力对冲下行压力。
在此，我谨代表董事会，向长期支持世茂服务的股东、合作伙伴、地方政府、业主、客户，以及世茂服务同事们，致以诚挚的感谢。感谢大家一路理解、相伴同行，始终与本公司同心聚力、携手共进。
世茂服务始终以「责任担当、协同突破、拿到结果」为行动指引，主动顺应物业服务行业发展变化趋势，把自身核心竞争优势转化为长效发展动力。坚守实干发展，以科技创新赋能经营发展，在转型升级中实现提质增效，持续为股东创造稳健、长期的价值回报。
许世坛 主席
香港，2026年8月28日
精彩评论