截至2025年12月31日止年度，宝龙商业（09909）在中国内地的商业运营与住宅物业管理两大业务板块均保持发展，并在长三角等重点区域持续深耕。以下为本年度的主要经营及公司治理摘要，旨在帮助投资者了解其核心财务表现、业务结构与战略重点。
一、整体业绩与财务表现 ‣ 本年度录得收入约人民币26.08亿元，较2024年同期基本持平。商业运营服务贡献约人民币20.99亿元，占总收入的八成左右；住宅物业管理服务约人民币5.08亿元，占比近两成。 ‣ 成本端相对稳定，年内毛利约人民币8.14亿元；息税折旧及摊销前利润（EBITDA）同比上升至人民币2.34亿元。部分披露显示，年度利润及全面收入总额约人民币2.32亿元；同期归属于本公司股东的年度利润约人民币2.34亿元，同比增长8.1%。另有信息显示，股东应占溢利在部分口径下达人民币3.05亿元，同比增长47.1%，表明公司在一定调整范围内的盈利亦有较大增幅。 ‣ 经营活动现金流净额约人民币4.25亿元，同比增加近16%，主要受税款支出减少以及管理费收入增长等因素影响。年末现金及银行结余在40亿元人民币以上，整体流动性保持充裕。
二、业务板块与运营规模 1. 商业运营管理 ‣ 截至报告期末，公司商业运营管理服务已覆盖约96个已开业零售商业物业，总建筑面积合计约11.1百万平方米；已签约项目129～130个，合计签约管理面积约13.7百万平方米。 ‣ 商业运营服务除日常管理外，还包括商户招揽、市场定位及商业物业租赁等多重服务模式。报告期内在南京、青岛、嘉兴等地均有新开业或签约项目，管理规模稳步增加。 ‣ 公司继续推行多业务管理模式，涵盖顧問咨询、委托管理和收益分成等方式，为后续空间运营与收入创造奠定基础。
2. 住宅物业管理 ‣ 该板块在长三角等地区的规模亦持续扩大，已交付项目约129个，在管面积约24.1百万平方米；签约项目137个，签约总建筑面积约30.1百万平方米。 ‣ 年内住宅物管服务收入约人民币5.08亿元，增幅主要来自新增交付面积及管理项目提升。公司强化了预售管理、标准化物业服务以及增值服务等环节，聚焦提高住户体验和管理效率。
三、成本结构与盈利能力 ‣ 2025年公司整体毛利率约31%，商业运营服务毛利率在三成以上，住宅物管部分毛利率约两成出头。管理层持续关注精细化运营及规模化协同，通过优化人力与场地成本、提升服务效率等举措，为盈利水平提供支撑。 ‣ 行政开支和销售及营销开支同比有不同幅度变化，其中销售及营销开支同比下降，而行政开支在部分报告口径下出现明显上涨。公司对金融资产减值及投资物业减值也进行了审慎计提。
四、资产负债与资本运用 ‣ 年末公司总资产规模在58亿元人民币上下，流动资产占比明显高于非流动资产；现金储备超过40亿元人民币，具备较为稳健的资金保障。 ‣ 总负债约23～28亿元人民币不等，主要包括租赁负债、应付款项及税项负债；部分报告显示租赁负债有较大幅度下降，表明公司在降低相关融资性租赁或物业租赁压力方面有所进展。 ‣ 股东权益整体呈现增长趋势，保留盈余累积进一步提高。资金主要用于在管项目的维持和增值服务、提升商户与住户体验以及潜在项目的拓展。
五、行业环境与竞争格局 ‣ 2025年，商业地产从粗放扩张转向存量盘活，高质量运营成为行业共识；消费升级对商业项目多元化与精细运营提出更高要求。长三角区域作为经济活跃区，对商业运营及物业服务仍有较大需求，公司亦在核心城市保持竞争优势。 ‣ 零售商业场景不断更新，线上线下融合与生活配套渐成趋势，要求开发商和运营管理商在策略、数字化与服务体验上深度融合。住宅物管行业则因交付规模和服务升级需求持续增长，带动物管服务市场保持扩张。
六、年度战略重点与风险因素 ‣ 报告披露公司明确了“深耕核心区域、聚焦优质项目、稳健完善管理体系”的思路，并于年内制定了2026-2030年的新五年发展规划，强调“好城市、好项目、好团队”。 ‣ 商业运营方面，计划通过品牌体系与运营实力带动存量项目价值提升，并继续追求差异化场景打造；住宅物管方面，则着力于规模扩张与服务升级并行，注重社区文化与增值服务潜能。 ‣ 公司持续关注宏观政策、消费动力、城市更新以及房地产行业调控可能带来的挑战，同时严格执行内部控制和风险管理制度，防范财务、合规以及经营管控方面的潜在不确定性。
七、公司治理与董事会情况 ‣ 公司在开曼群岛注册，于香港主板上市，董事会由执行董事、非执行董事及独立非执行董事组成，设有审核、薪酬、提名等专门委员会。管理层负责日常经营决策，董事会及其委员会共同监督重大事项和合规事宜。 ‣ 公司内部已建立相对完善的内控与反舞弊机制，每年由董事会评估风险管理与内部控制系统有效性，审计委员会对财务报告、内部审计与合规环节进行持续监督。 ‣ 企业管治层面，公司严格遵守香港上市规则及企业管治守则，在报告期内未发生影响上市地位或控制权的重大变化，亦持续完善股东大会、配股奖励机制等安排。
八、后续展望与重点工作 ‣ 进入2026年后，公司将围绕“精耕商业空间、数智赋能、聚焦用户消费、拓展增值服务及强化人才建设”五大方向推进运营升级，进一步提高长三角等重点区域的市占率。 ‣ 商业运营与住宅物管之间的协同效益被视为公司未来增长的重要驱动力。通过完善数字化手段、丰富商业场景和提升服务品质，为商户和住户带来更综合的价值体验。
综合来看，宝龙商业在2025年维持了较为稳健的业务规模与财务结构，商业运营服务与住宅物业管理板块齐头并进。管理层在巩固存量项目运营的同时，注重在核心城市与重点场景中挖掘新的增值机会。今年度净利润口径存在一定差异，部分披露显示公司实现归属于本公司股东的利润约2.34亿元，亦有数据指明股东应占溢利达3.05亿元，侧面反映公司在不同报表及调整口径下的盈利情况均稳步向好。展望后续，公司将持续深化区域布局与产品升级，强化数字化运营与精细化管理，为长远稳健发展奠定基础。
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