一、年度经营与财务概览 截至2025年12月31日止，正商实业录得收入69.17亿元人民币，较上年度95.42亿元人民币下降27.5%。毛利约为5.48亿元人民币，同比增加51.0%。年度亏损8.59亿元人民币，相比2024年的21.73亿元人民币大幅收窄60.5%，归属于公司拥有人的亏损则为8.56亿元人民币。受收入减少与融资成本上升等因素影响，尽管集团仍处于亏损状态，但亏损规模已明显缩减。
从盈利指标看，销售成本降至63.69亿元人民币（上年度为91.79亿元人民币），行政费用与销售及市场推广费用亦有不同程度下降或管控。财务成本则上升至4.38亿元人民币，显示融资压力增长。年末所得税开支为1.61亿元人民币，较去年同期的4.91亿元人民币有所回落。
二、主要业务板块与运营情况 1. 中国内地物业发展 集团核心业务为中国内地的房地产开发与投资，项目覆盖住宅、商业及综合体等多种类型。截至报告期末，集团在河南、北京、湖北等多地持有广泛的土地及项目储备，竣工及在建项目涵盖不同开发周期，为后续销售及租赁提供支持。本年度内地项目交付面积同比减少，系收入下滑的重要原因。同时，部分已交付项目的核心区位及产品结构带来较高的毛利空间。
2. 海外及其他布局 集团在美国持有专业医疗设施及老年住宅权益。其中，于美国上市房托Chiron Real Estate Inc.（前称Global Medical REIT, Inc.）持股约5.6%，定期收取股息收入；在堪萨斯州、德克萨斯州等地运营老年护理及住宅社区，持股比重约99%。此外，公司还在新加坡及香港持有写字楼、商住公寓等投资物业，并于纽约及加州布局部分永久业权物业资产，形成多元化的资产组合。
三、成本与费用结构 报告期内销售成本显著下降，主因是可售面积及交付规模减少。销售及市场推广费用从0.56亿元人民币降至0.31亿元人民币，行政费用亦小幅下降，反映了在营销和日常行政方面的成本管控。与此同时，财务成本同比增长51.2%至4.38亿元人民币，为集团的重要支出之一。
四、资产负债及资金运用 截至2025年12月31日，集团总资产约为329.97亿元人民币，总负债约328.92亿元人民币，净资产降至1.05亿元人民币，较上年度的9.63亿元人民币大幅下滑。存量流动资产以已完工物业及发展中物业为主，期末现金及现金等价物降至2.11亿元人民币，整体流动性仍承压。经营活动现金流在本年度有所改善，转为正值，但融资活动当期净流出额较大，显示集团在偿还借款与融资平衡方面仍需保持谨慎。
五、行业环境与主要风险因素 在内地市场逐步回稳及政策趋向支持的背景下，房企面临“保交楼”“去库存”“回款”压力与机遇并存。审计报告特别提及集团持有的到期或可重组贷款规模较大，部分借款存在违约或交叉违约事项，引发对持续经营能力的不确定性。董事会表示仍会通过与债权人协商、处置部分资产及拓宽融资渠道等方式应对流动性难题。
六、公司治理与股权架构 董事会由两名执行董事、一名非执行董事与三名独立非执行董事组成，设有审计、薪酬及提名委员会，负责监督财务报告、薪酬机制及董事人选等事项。主要股东通过多层股权实体间接持股，管理层与控制股东在内地房地产开发领域经验深厚。审计报告对财务报表给出无保留意见，但强调了有关持续经营的不确定性事项。
七、年度战略与后续重点 公司表示将继续深耕中国内地市场，对核心区域项目进行深度开发与结构优化，并利用长期布局的土地储备维系后续增长。海外业务方面，公司在美国和新加坡等地的物业组合以租金及股息收入为主，管理层将定期关注这些资产所带来的现金回报。面对行业环境调整与资金压力，集团计划在可行时优化债务结构，并适度控制新项目投资规模，以在市场企稳后保持相对稳健的发展基础。
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