ETF追踪 | 美国房地产市场低迷，ETF 跌到头了吗？

房屋抵押贷款利率可能会更高，给房屋建筑商ETF带来更多影响。

一年的时间能对美国房地产市场产生了多大影响？

到 2021年底，房屋建筑商交易所交易基金和股票处于历史高位，因为有利的利率环境、低住房库存和 COVID-19疫情推动的需求对市场造成了冲击，十个月后情况发生了逆转。

由于美联储今年迄今五次加息，抵押贷款利率翻了一番，导致住房贷款需求陷入困境。根据抵押贷款银行家协会的数据，本月抵押贷款需求达到 25年来的最低点。随着通胀飙升和股市陷入熊市，抵押贷款成本飙升表明房地产市场将迎来重大降温。

事实上，根据标准普尔 CoreLogic Case-Shiller指数，7月份房价较上月以历史上最快的速度下跌。尽管 7月份的价格仍然同比上涨，但眼前的情况似乎变得更加严峻。衡量房屋建筑商情绪的全国房屋建筑商协会 (NAHB)/富国银行房屋市场指数 (HMI)目前为 38，为 2012年以来的最低水平，不到 4月份水平的一半。

ETF资产显著缩水

SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) 、iShares US Home Construction ETF (ITB)缩水三分之一的资产。XHB目前约为 8.2亿美元，低于 2021年底的 25亿美元，而 ITB约为 10亿美元，低于2021年底的 32亿美元。今年到目前为止，这些资金分别流出了 9.59亿美元和 11亿美元。

ITB和 XHB于2006年相隔四个月推出，就在金融危机和上一次重大住房灾难之前不久。从 2006年 6月末到 2009年年中，XHB下跌了 75%，而 ITB下跌了近 85%。

然而，上一次住房危机并没有以创纪录的通货膨胀为特征。所以这一次情况可能会更糟。

即使最近有所放缓，建筑材料的成本仍然很高。再加上更高的融资成本（预计会有更多的加息），正在给该行业带来双重打击，而需求下降则使情况变得更糟。如果以上次房地产市场崩盘期间房屋建筑商股票的轨迹为基准，那么未来或者还会有更多的下跌。

ITB和XHB两只ETF的区别

对比两只ETF，ITB拥有更广泛的投资组合，其追踪指数中有 50个成分股，而 XHB指数中有 36只股票。最近，这两只基金步调一致，但持股差异可能会更加相关。

XHB有九只股票（总权重等于指数的近三分之一），它们不在 ITB的投资组合中。这些股票都没有真正建造房屋，而是制造诸如住宅建筑用品和系统、电器和家具之类的东西。

事实上，XHB仅约 25%的权重投资于实际建造房屋的公司，而 ITB的一半以上权重投资于这类公司。最大的问题是，当通胀如此之高且利率处于上升轨道时，住宅建筑公司的多元化是否会使 XHB受益。

住宅建筑行业似乎准备迎接更艰难的时期。投资者可能更需要其他地方寻求庇护。